چرا خرید و فروش مال غیر منقول تجاری نیست

خرید و فروش مال غیر منقول در حقوق ایران، علی رغم ماهیت سوداگرانه و گسترش بازار آن، عموماً تجاری محسوب نمی شود. این رویکرد ریشه در مبانی قانونی کلاسیک مانند مواد ۲ و ۴ قانون تجارت دارد که تنها معاملات اموال منقول را تجاری می دانست. این تمایز پیامدهای حقوقی و اقتصادی قابل توجهی دارد که شناخت آن ها برای فعالان اقتصادی، سرمایه گذاران، حقوقدانان و حتی افراد عادی ضروری است. این طبقه بندی نه تنها بر نحوه برخورد با معاملات روزمره املاک تأثیر می گذارد، بلکه در تعیین وضعیت حقوقی اشخاص، مسئولیت های قانونی و حتی فرآیندهای ورشکستگی نقش محوری ایفا می کند.

در بستر اقتصاد نوین و تحولات گسترده در بازار املاک و مستغلات، این پرسش اساسی مطرح می شود که چرا با وجود رونق بی سابقه سرمایه گذاری و سوداگری در این حوزه، نظام حقوقی ایران همچنان بر غیرتجاری بودن بخش عمده ای از معاملات غیر منقول اصرار دارد؟ پاسخ به این پرسش نیازمند تحلیل عمیق مبانی قانونی، دلایل تاریخی و فلسفی، بررسی استثنائات و تحولات رخ داده و در نهایت، ارزیابی پیامدهای عملی و چالش های ناشی از این رویکرد در فضای اقتصادی و حقوقی کنونی کشور است. در این مقاله، تلاش می شود تا با نگاهی جامع و تحلیلی، این ابعاد پیچیده از قانون تجارت مال غیر منقول در ایران مورد بررسی قرار گیرد و راهکارهایی برای انطباق قوانین با واقعیت های جاری جامعه ارائه شود.

اصل عدم تجاری بودن خرید و فروش مال غیر منقول: مبانی و دلایل

ریشه اصلی علت غیر تجاری بودن معاملات غیر منقول در حقوق ایران را باید در مبانی قانونی کلاسیک و دلایل تاریخی حاکم بر قانونگذاری جستجو کرد. قانون تجارت ایران که در سال ۱۳۱۱ به تصویب رسید، تحت تأثیر نظام های حقوقی اروپایی آن زمان و با رویکردی خاص نسبت به مفهوم «تجارت» تدوین شده است. این رویکرد، تعریف مال منقول و غیر منقول را اساس تفکیک اعمال تجاری از مدنی قرار داده است.

مبانی قانونی کلاسیک در خصوص غیرتجاری بودن اموال غیرمنقول

در بررسی مبانی قانونی عدم تجاری بودن خرید و فروش مال غیر منقول، دو ماده کلیدی از قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱ نقش محوری دارند:

1. ماده ۲ بند ۱ قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱: این ماده اعمال تجاری را برمی شمارد و صراحتاً به «خرید یا تحصیل هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره» اشاره می کند. نکته قابل تأمل این است که قانونگذار در این بند، تنها «مال منقول» را ذکر کرده و هیچ اشاره ای به «مال غیر منقول» نمی کند. این عدم ذکر، به منزله استثنا قائل شدن برای اموال غیر منقول از شمول اعمال تجاری اصلی است. به عبارت دیگر، هدف قانونگذار بر این بوده که معاملات مربوط به اموال غیر منقول را از دایره فعالیت های تجاری خارج سازد.

2. ماده ۴ قانون تجارت مصوب ۱۳۱۱: این ماده با قاطعیت بیشتری بر این اصل تأکید می ورزد و بیان می کند: «معاملات راجع به اموال غیر منقول به هیچ وجه تجاری محسوب نمی شود.» این تصریح، مهر تأییدی بر دیدگاه قانونگذار در تفکیک بنیادین بین معاملات اموال منقول و غیر منقول از منظر تجاری بودن است. ماده ۴ قانون تجارت ۱۳۱۱ به طور کامل و بدون قید و شرط، هرگونه معامله ای بر روی اموال غیر منقول را از شمول تعریف اعمال تجاری خارج می کند، حتی اگر با قصد کسب سود و به صورت مکرر انجام گیرد.

این دو ماده در کنار یکدیگر، شالوده حقوقی عدم تجارتی بودن خرید و فروش ملک در ایران را تشکیل می دهند. این رویکرد، در طول دهه های متمادی، مبنای تصمیم گیری های قضایی و نظریه پردازی های حقوقی بوده است.

دلایل تاریخی و فلسفی رویکرد قانونگذار

برای فهم عمیق تر چرایی این رویکرد در قانون تجارت مال غیر منقول، ضروری است به دلایل تاریخی و فلسفی پشت آن نیز توجه شود:

1. نظریه حقوقدانان: حقوق تجارت، حقوق «گردش ثروت» است: بسیاری از حقوقدانان بر این باورند که فلسفه اصلی حقوق تجارت، تنظیم روابط مربوط به «گردش سریع ثروت» و «مبادلات کالا و خدمات» است. اموال منقول به دلیل ماهیت خود، قابلیت جابجایی و انتقال سریع تری دارند و بیشتر در چرخه اقتصاد و تولید و توزیع قرار می گیرند. در مقابل، اموال غیر منقول، به دلیل ثبات و عدم قابلیت جابجایی، کمتر در این چرخه سریع گردش مالی قرار می گرفته اند و بیشتر جنبه «سرمایه ای پایدار» داشته اند. از این رو، قانونگذار معاملات آن ها را از شمول قواعد سخت گیرانه و خاص تجارت خارج کرده است.

2. شرایط اقتصادی و اجتماعی گذشته:

   • کاهش معاملات مکرر و سوداگری در املاک: در زمان تصویب قانون تجارت ۱۳۱۱، بازار املاک و مستغلات مانند امروز پویا و سرشار از معاملات مکرر و سوداگرانه نبود. خرید و فروش ملک بیشتر به قصد سکونت، کشاورزی یا سرمایه گذاری بلندمدت و با دفعات کمتر انجام می شد و ماهیت «شغل» را پیدا نمی کرد.

   • ثبات نسبی قیمت ها و عدم جذابیت برای کسب سود سریع: در گذشته، نوسانات قیمت املاک به اندازه امروز شدید نبود و جذابیت کمتری برای کسب سودهای سریع و کلان از طریق خرید و فروش مکرر داشت. از این رو، افراد کمی به صورت حرفه ای و با قصد سوداگری به این کار می پرداختند.

   • ارتباط «هویتی» زمین و ملک با قبایل و افراد: در بسیاری از جوامع سنتی، از جمله ایران، زمین و ملک بیش از آنکه یک «کالا» تلقی شود، با هویت، اصالت و جایگاه اجتماعی افراد و قبایل گره خورده بود. این دیدگاه فرهنگی، موجب می شد که قانونگذار نگاه متفاوتی به معاملات املاک داشته باشد و آن را از معاملات صرفاً اقتصادی و تجاری تفکیک کند.

3. بازمانده های رویکردهای سنتی: برخی احکام حقوقی در ایران، بازتاب همین تفکر سنتی نسبت به اموال غیر منقول هستند. به عنوان مثال، محدودیت هایی که برای تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی وجود دارد، نشان دهنده همین نگاه «ملی» و «هویتی» به زمین و ملک است. همچنین، احکام خاص مربوط به ارث نبردن زوجه از عین اموال غیر منقول زوج (در برخی موارد تاریخی و فقهی)، گواهی دیگر بر این تفکر است که مال غیر منقول، جایگاهی متفاوت از سایر اموال در نظام حقوقی و اجتماعی ایران داشته است.

در نتیجه، علت غیر تجاری بودن معاملات غیر منقول در حقوق ایران نه تنها بر پایه های قانونی محکم استوار است، بلکه ریشه های عمیقی در تفکر حقوقی، شرایط اقتصادی-اجتماعی و حتی فرهنگی جامعه در زمان تدوین قوانین دارد. این عوامل دست به دست هم داده اند تا خرید و فروش مال غیر منقول به طور کلی از شمول اعمال تجاری خارج شود.

استثنائات و تحولات قانونی: از ابهام تا تخصیص در معاملات غیر منقول

با وجود اصل عدم تجاری بودن خرید و فروش مال غیر منقول، تحولات اقتصادی و نیازهای جامعه، قانونگذار را واداشته است تا در مواردی خاص، استثنائاتی بر این اصل وارد کند. این استثنائات، هرچند محدود، اما پیچیدگی هایی را در فهم تجارتی بودن خرید و فروش ملک ایجاد کرده اند و موضوع بحث و تحلیل های حقوقی متعددی بوده اند.

نقش قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ (ماده ۵)

یکی از مهمترین استثنائات بر اصل عدم تجاری بودن معاملات غیر منقول، ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ است. این قانون با هدف تشویق سرمایه گذاری و توسعه بخش مسکن و ساخت وساز در کشور به تصویب رسید.

ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها تصریح می کند: «انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب، به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود، از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مرتبط به کارهای ساختمانی ممنوعند.»

از مفهوم «ممنوعیت از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مرتبط به کارهای ساختمانی»، حقوقدانان نتیجه گرفته اند که خود معاملات ساختمانی که توسط این شرکت ها انجام می شود، ماهیت تجاری دارد. بنابراین، معاملات غیر منقول تجاری در این مورد خاص عبارت اند از:

• معامله توسط «انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت» (یعنی شرکت های تجاری).
• با هدف «ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب، به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش».

نتیجه این ماده آن است که تجاری محسوب شدن این نوع معاملات برای شرکت های تجاری، ذاتی تلقی می شود و آنها را ملزم می کند که تمرکز فعالیت هایشان بر ساخت وساز باشد. این امر، نوعی استثنا بر اصل عدم تجاری بودن خرید و فروش ملک ایجاد می کند، اما تنها برای اشخاص حقوقی (شرکت های تجاری) و صرفاً در صورت ساخت و ساز.

ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها، نقطه عطفی در تاریخ حقوق تجارت ایران است که برای اولین بار و تحت شرایطی خاص، به تجاری بودن خرید و فروش ملک توسط شرکت های تجاری به منظور ساخت وساز صحه گذاشت.

نقد اصلی به این ماده، ایجاد تبعیض ناروا بین اشخاص حقیقی و حقوقی و ناسازگاری با سیستم موضوعی حقوق تجارت ایران است. در سیستم موضوعی، عمل تجاری به ذات خود تجاری است و نه به اعتبار انجام دهنده آن. اما این ماده، صرفاً به دلیل اینکه عمل توسط «شرکت تجاری» انجام می شود، آن را تجاری می شمارد و همان عمل را اگر یک شخص حقیقی انجام دهد، غیرتجاری می داند.

لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب ۱۳۴۷ (ماده ۲ در خصوص شرکت سهامی)

لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب ۱۳۴۷، در ماده ۲ خود بیان می کند: «شرکت سهامی، شرکت بازرگانی محسوب می شود ولو اینکه موضوع عملیات آن امور بازرگانی نباشد.» این ماده، ابعاد جدیدی به بحث معاملات غیر منقول تجاری بخشید و دو نظریه اصلی در تفسیر آن شکل گرفت:

نظریه اول (تفسیر موسع برای شرکت های سهامی):

طرفداران این نظریه معتقدند که با توجه به اینکه ماده ۲ لایحه قانونی ۱۳۴۷، قانونی مؤخر بر قانون تملک آپارتمان ها (۱۳۴۳) است، در مورد شرکت سهامی باید مقدم شمرده شود. بر این اساس:

• اگر موضوع عملیات یک شرکت سهامی (حتی خرید و فروش ساده مال غیرمنقول) در اساسنامه آن قید شده باشد، آن عملیات ذاتاً تجاری تلقی می شود و نیازی به قصد ساخت وساز نیست.
• این نظریه تجاری بودن را به شرکت های سهامی محدود می کند و برای سایر انواع شرکت های موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت همچنان شرایط ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها را حاکم می داند.
• بر این اساس، صرف خرید یا تحصیل اموال غیرمنقول به قصد فروش، حتی بدون انجام تصرفات و ساخت وساز، برای شرکت سهامی تجاری محسوب می شود.

نظریه دوم (تفسیر مضیق و تأکید بر ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها):

این نظریه با رویکردی محدودتر، ماده ۲ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت ۱۳۴۷ را نافی ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها نمی داند و اعتقاد دارد:

• حتی برای شرکت سهامی نیز، معاملات غیر منقول تنها در صورتی تجاری است که به قصد ساخت و فروش باشد (یعنی مطابق ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها).
• خرید و فروش صرفِ ساختمان موجود (بدون تصرف یا ساخت وساز جدید)، حتی توسط شرکت سهامی، تجاری نیست.
• این نظریه بر ماهیت عمل تجاری تأکید می کند و معتقد است که تجاری بودن شرکت، به معنای تجاری بودن تمام اعمال آن (از جمله معاملات غیر منقول) نیست، مگر اینکه آن عمل به ذات خود (مانند ساخت وساز) یا به تصریح قانون، تجاری تلقی شود.

تحلیل و نقد هر دو نظریه نشان می دهد که رویه قضایی در این زمینه همواره با ابهاماتی روبرو بوده است. عموماً تمایل به تفسیر مضیق و پایبندی به روح ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها بیشتر دیده می شود، اما چالش های ناشی از تفاوت قوانین همچنان پابرجا است. این وضعیت، به آشفتگی و عدم قطعیت در حقوق تجارت و املاک منجر شده است.

پیامدها و ضرورت اصلاح: چالش ها در فضای اقتصادی کنونی

عدم تجارتی بودن خرید و فروش مال غیر منقول، در کنار استثنائات محدود آن، پیامدهای قابل توجهی در نظام اقتصادی و حقوقی ایران دارد. این رویکرد که ریشه در قانونگذاری دهه های گذشته دارد، دیگر با واقعیت های اقتصادی و تجاری روز همخوانی ندارد و چالش های جدی را برای فعالان این حوزه، طلبکاران و حتی سیاست گذاران ایجاد کرده است.

عدم تطابق با واقعیت های اقتصادی و تجاری روز

بازار املاک و مستغلات در ایران، دیگر آن بازار سنتی و کم تحرک گذشته نیست. اکنون رونق شدید معاملات غیرمنقول با هدف کسب سود، سوداگری و سرمایه گذاری در املاک به یک فعالیت اقتصادی گسترده و حرفه ای تبدیل شده است:

• سوداگری و سرمایه گذاری: بسیاری از افراد و شرکت ها، با هدف کسب سود سریع از نوسانات قیمت ها، به خرید و فروش مکرر ملک می پردازند. این فعالیت ها ماهیتی کاملاً تجاری دارند، اما نظام حقوقی فعلی، آنها را غیرتجاری می شناسد.

• نیاز به تسریع، تسهیل و ایجاد امنیت حقوقی: ماهیت پویای معاملات ملکی نیازمند سرعت و انعطاف پذیری قوانین تجاری است، در حالی که قواعد مدنی و غیرتجاری، گاهی اوقات دست و پا گیر و ناکافی هستند. امنیت حقوقی برای سرمایه گذاران، به ویژه در پروژه های بزرگ ساخت و ساز و سرمایه گذاری در املاک، یک نیاز اساسی است که با غیرتجاری بودن خرید و فروش ملک به چالش کشیده می شود.

• سرمایه گذاری های بزرگ و بین المللی: بخش املاک و مستغلات، جاذب سرمایه گذاری های بزرگ و حتی بین المللی است. عدم وضوح در مفهوم تجاری بودن معاملات غیر منقول، می تواند مانعی بر سر راه این سرمایه گذاری ها باشد و از شفافیت و اعتمادپذیری بازار بکاهد.

فرار از مقررات سخت گیرانه تجاری (بخش منفی تجارت)

شاید مهمترین پیامدهای عدم تجاری بودن خرید و فروش ملک، امکان فرار از مقررات سخت گیرانه تجاری باشد. قوانین تجاری، علاوه بر تسهیل و تسریع معاملات (جنبه مثبت)، مقررات حمایتی از طلبکاران و قواعد مسئولیت پذیری برای تاجران (جنبه منفی) را نیز شامل می شوند:

• عدم شمول مقررات ورشکستگی: ورشکستگی یکی از مهمترین احکام حقوق تجارت است که برای حمایت از طلبکاران تاجر و ایجاد نظم در بازار وضع شده است. اگر «فعالان حرفه ای» حوزه خرید و فروش مال غیر منقول، تاجر محسوب نشوند، در صورت توقف از پرداخت دیون، مشمول مقررات ورشکستگی فعالان حوزه ملک نخواهند شد.

• تضییع حقوق طلبکاران: در چنین حالتی، این افراد تنها مشمول احکام اعسار (که مختص اشخاص غیرتاجر است) قرار می گیرند. احکام اعسار، به مراتب سهل گیرانه تر از ورشکستگی بوده و تضییع حقوق طلبکاران را آسان تر می کند. این موضوع، بی عدالتی و ناامنی اقتصادی را به دنبال دارد.

• امکان «فرار از مسئولیت»: بسیاری از «ساز بفروشان»، «زمین خواران» و سوداگران حرفه ای ملک که فعالیتشان ماهیتی کاملاً تجاری دارد، با استناد به غیرتجاری بودن معاملات غیر منقول، از زیر بار مسئولیت های قانونی و نظارتی حقوق تجارت شانه خالی می کنند. این امر موجب افزایش سوءاستفاده ها و گسترش زمین خواری و تبعات حقوقی آن می شود.

ایجاد تبعیض و آشفتگی در مبانی حقوق تجارت ایران

تفکیک فعلی معاملات تجاری و غیرتجاری در حوزه املاک، آشفتگی در مبانی حقوق تجارت ایران و تبعیض های ناروا را به دنبال داشته است:

• ناسازگاری با «سیستم موضوعی»: حقوق تجارت ایران بر «سیستم موضوعی» استوار است، یعنی عمل تجاری به ذات خود تجاری است و نه به اعتبار انجام دهنده آن (مثلاً ماده ۲ قانون تجارت). اما ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها، این اصل را نقض کرده و تنها معاملات ساخت و ساز توسط شرکت های تجاری را تجاری می داند. این رویکرد، در تناقض با مبانی اصلی حقوق تجارت ما است.

• لزوم بازنگری در تفکیک ناعادلانه: اگر خرید و فروش ملک به قصد کسب سود، توسط یک شرکت سهامی تجاری محسوب شود (طبق برخی تفاسیر)، اما همان عمل توسط یک شخص حقیقی حرفه ای، غیرتجاری، این تبعیض ناعادلانه و ناموجه است. این وضعیت، نیاز به اصلاح قانون تجارت مال غیر منقول و یکسان سازی رویکرد قانونی را بیش از پیش آشکار می سازد.

پیامدهای عدم تجاری بودن خرید و فروش ملک، فراتر از اختلافات نظری حقوقی است و به طور مستقیم بر امنیت حقوقی، عدالت اقتصادی و کارایی بازار املاک تأثیر می گذارد. اصلاح این قوانین برای انطباق با واقعیت های موجود، ضرورتی اجتناب ناپذیر است.

نتیجه گیری و پیشنهادها: به سوی یک رویکرد نوین

همان طور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، خرید و فروش مال غیر منقول در نظام حقوقی ایران، به دلایل تاریخی و مبانی قانونی کلاسیک (مانند ماده ۲ قانون تجارت اموال منقول و ماده ۴ قانون تجارت غیر منقول) عمدتاً غیرتجاری محسوب می شود. این رویکرد، ریشه در شرایط اقتصادی و اجتماعی گذشته و فلسفه حقوق تجارت به عنوان حقوق «گردش ثروت» دارد. با این حال، تحولات قانونی مانند ماده ۵ قانون تملک آپارتمان ها و ماده ۲ لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت ۱۳۴۷، استثنائاتی را بر این اصل وارد کرده اند که عمدتاً ناظر بر فعالیت شرکت های تجاری و با هدف ساخت و ساز است.

وضعیت فعلی، با پیامدهای عدم تجاری بودن خرید و فروش ملک، چالش های جدی را به وجود آورده است. از یک سو، با عدم تطابق با واقعیت های اقتصادی و تجاری روز، رونق شدید معاملات غیرمنقول با هدف کسب سود و سرمایه گذاری های بزرگ در املاک را نادیده می گیرد. از سوی دیگر، موجب فرار فعالان حرفه ای حوزه ملک از مقررات سخت گیرانه تجاری، به ویژه ورشکستگی، و در نتیجه، تضییع حقوق طلبکاران و ایجاد بی عدالتی می شود. این رویکرد همچنین به ایجاد تبعیض و آشفتگی در مبانی حقوق تجارت ایران، به ویژه در تضاد با سیستم موضوعی، انجامیده است.

ضرورت اصلاح قانون تجارت مال غیر منقول و انطباق قوانین با واقعیت های متغیر اقتصادی و تجاری جامعه، امروز بیش از هر زمان دیگری احساس می شود. برای حرکت به سوی یک رویکرد نوین و کارآمدتر، پیشنهادهای زیر مطرح می گردد:

1. گنجاندن صریح معاملات غیرمنقول به قصد کسب سود در ماده ۲ قانون تجارت: ضروری است قانونگذار با بازنگری در ماده ۲ قانون تجارت، به صراحت خرید یا تحصیل مال غیر منقول به قصد فروش یا اجاره را، در صورت فعالیت حرفه ای و مستمر، به عنوان یک عمل تجاری اصلی معرفی کند. این امر می تواند از طریق افزودن یک بند یا تبصره جدید به این ماده انجام شود.

2. یکسان سازی رویکرد قانونی برای اشخاص حقیقی و حقوقی: تفکیک قائل شدن بین شرکت های تجاری و اشخاص حقیقی در زمینه تجاری بودن خرید و فروش ملک، ناسازگار با اصول حقوق تجارت و موجب تبعیض است. قانون باید معیارهای عینی (مانند قصد کسب سود، تکرار، حجم معاملات) را برای تشخیص عمل تجاری در نظر بگیرد، صرف نظر از اینکه انجام دهنده آن شخص حقیقی است یا شخص حقوقی.

3. بازنگری در مفهوم «تجاری» در زمینه املاک برای حمایت از تولید و ایجاد شفافیت: هدف از اصلاحات باید نه تنها پوشش فعالیت های سوداگرانه، بلکه حمایت از تولید و ساخت وساز مسکن و محل کسب باشد. با تجاری شناختن معاملات غیر منقول، می توان از ابزارهای حقوق تجارت (مانند اسناد تجاری، ضمانت تضامنی و قوانین ورشکستگی) برای تسریع و تسهیل معاملات، ایجاد شفافیت، افزایش امنیت حقوقی برای سرمایه گذاران و مقابله با سوءاستفاده ها (مانند زمین خواری و فرار از مسئولیت) بهره برد.

امید است با گفتمان و پژوهش بیشتر در این زمینه و توجه قانونگذار به این ضرورت ها، شاهد تحولی سازنده در حقوق تجارت و املاک ایران باشیم تا این نظام حقوقی بتواند به طور مؤثرتری پاسخگوی نیازهای اقتصاد نوین و حافظ عدالت و امنیت حقوقی باشد.