نمونه دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک

نمونه دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک، سندی قانونی است که به شما امکان می دهد در صورت خودداری موجر یا فروشنده از تحویل ملک، شواهد موجود را برای استفاده در دعاوی آتی ثبت و مستند کنید. این اقدام برای حفظ حقوق مستاجران و خریداران و جلوگیری از تضییع ادله ضروری است.

مواجهه با شرایطی که پس از اتمام قرارداد اجاره یا تکمیل فرآیند خرید، طرف مقابل از تحویل ملک خودداری می کند، می تواند چالش های حقوقی پیچیده ای را برای افراد به وجود آورد. در چنین موقعیت هایی، نیاز به اثبات وضعیت موجود و مستندسازی دقیق عدم تحویل ملک برای طرح دعوای اصلی در آینده حیاتی است. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی تمامی ابعاد حقوقی و عملیاتی مرتبط با تامین دلیل عدم تحویل ملک می پردازد. ما در اینجا تلاش می کنیم تا شما را با مفاهیم کلیدی، سناریوهای رایج (هم برای مستاجر و هم برای خریدار)، نحوه تنظیم و ثبت دادخواست و نکات حقوقی مهم آشنا سازیم تا بتوانید با آگاهی کامل، از حقوق خود دفاع کنید.

مفهوم تامین دلیل و کاربرد آن در دعاوی ملکی

تامین دلیل یکی از ابزارهای حقوقی مهم و کارآمد در نظام دادرسی است که به افراد امکان می دهد، پیش از طرح دعوای اصلی یا حتی در اثنای آن، شواهد و مدارکی را که بیم از بین رفتن یا تغییر آن ها وجود دارد، به طور رسمی و قانونی ثبت و نگهداری کنند. این فرآیند، نقش کلیدی در حفظ حقوق افراد و تضمین عدالت در دعاوی آتی ایفا می کند، به خصوص در مسائل مربوط به املاک که دلایل می توانند ماهیت فیزیکی داشته و در معرض تغییر یا تخریب باشند.

تامین دلیل چیست؟ تعریف حقوقی و مبنای قانونی آن (ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی)

در ادبیات حقوقی، تامین دلیل به معنای جمع آوری و ثبت رسمی دلایل و اماراتی است که ممکن است در آینده برای اثبات یک ادعا یا دفاع از حق، مورد نیاز قرار گیرند. مبنای قانونی این نهاد در ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران به وضوح بیان شده است. این ماده اشعار می دارد: در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده، استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی، کسب اطلاع از مطلعین، استعلام نظر کارشناسان، دفاتر تجاری یا معاینه محلی و یا دلایلی که نزد طرف دعوا می باشد، متعسر یا غیر ممکن خواهد شد، می توانند از دادگاه درخواست تامین آن ها را بنمایند. مقصود از تامین فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.

هدف اصلی از تامین دلیل، مستندسازی وضعیت موجود، بدون ورود در ماهیت دعوا یا صدور حکم قطعی است. به عبارت دیگر، دادگاه یا مرجع صالح در این مرحله تنها به ثبت و صورت برداری از دلایل موجود می پردازد تا در آینده، این دلایل در دسترس طرفین قرار گرفته و قابل استناد باشند. این اقدام به ویژه در دعاوی ملکی که ممکن است وضعیت فیزیکی ملک یا مستندات مربوط به آن دستخوش تغییر شود، از اهمیت بالایی برخوردار است.

تفاوت تامین دلیل با دعوای اصلی

یکی از نکات اساسی که در فهم مفهوم تامین دلیل عدم تحویل ملک باید به آن توجه داشت، تفاوت ماهوی این فرآیند با دعوای اصلی (مانند دعوای الزام به تحویل مبیع یا تخلیه ید) است. همانطور که ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی اشاره می کند، مقصود از تامین فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است. این جمله به روشنی نشان می دهد که تامین دلیل به خودی خود منجر به صدور حکم در ماهیت دعوا نمی شود. به عنوان مثال، در صورت عدم تحویل ملک توسط فروشنده، دادخواست تامین دلیل صرفاً عدم تحویل ملک در تاریخ مشخص را مستند می کند و به معنای الزام فروشنده به تحویل ملک نیست. دعوای اصلی متعاقباً باید برای احقاق حقوق کامل (مانند مطالبه تحویل، فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت) مطرح شود.

تامین دلیل، یک اقدام احتیاطی و حفاظتی است که به منظور پیشگیری از تضییع یا از بین رفتن دلایل انجام می شود. در مقابل، دعوای اصلی به دنبال صدور حکم قضایی در خصوص اصل حق مورد ادعا است و نیازمند بررسی جامع تر ادله، شنیدن دفاعیات طرفین و قضاوت درباره ماهیت اختلاف است. به عبارتی دیگر، تامین دلیل یک مقدمه مهم و بسترساز برای دعوای اصلی محسوب می شود، اما به هیچ وجه جایگزین آن نیست.

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تامین دلیل در مسائل ملکی

بر اساس قوانین جاری و رویه قضایی، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تامین دلیل، به طور کلی دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد. با این حال، در بسیاری از موارد و خصوصاً در دعاوی ملکی، شورای حل اختلاف نیز از صلاحیت ویژه ای برای رسیدگی به درخواست های تامین دلیل برخوردار است. این صلاحیت در مواردی اعمال می شود که موضوع تامین دلیل، صرفاً ملاحظه و صورت برداری از وضعیت موجود باشد و نیاز به ورود در ماهیت دعوا یا تعیین تکلیف حقوقی پیچیده نباشد.

در عمل، برای درخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک، متقاضیان می توانند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهند. این امر به دلیل ماهیت فوری و حفاظتی تامین دلیل و همچنین حجم کمتر رسیدگی در شورا نسبت به دادگاه های عمومی، معمولاً فرآیند را تسریع می بخشد. نکته حائز اهمیت این است که قرار صادر شده توسط شورای حل اختلاف در خصوص تامین دلیل، ماهیت اجرایی در خصوص تحویل ملک ندارد، بلکه صرفاً به مستندسازی وضعیت موجود می پردازد.

ضرورت تامین دلیل در سناریوهای رایج عدم تحویل ملک

عدم تحویل ملک می تواند در سناریوهای متعددی رخ دهد که هر یک تبعات حقوقی خاص خود را دارد. در هر یک از این حالات، تامین دلیل به عنوان یک ابزار حیاتی برای حفظ حقوق متضرر و مستندسازی وضعیت موجود، نقش بی بدیلی ایفا می کند. آگاهی از این سناریوها و اهمیت تامین دلیل در آن ها، برای هر ذی نفعی ضروری است.

عدم تحویل ملک توسط موجر (صاحبخانه) به مستاجر (پس از اتمام یا فسخ اجاره)

یکی از سناریوهای رایج، زمانی است که مستاجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا فسخ قانونی آن، ملک را تخلیه کرده و آماده تحویل دادن آن به موجر (صاحبخانه) است، اما موجر به دلایل مختلف (مانند عدم رضایت از وضعیت ملک، اختلاف بر سر خسارات احتمالی، یا حتی صرفاً به قصد اذیت و آزار) از تحویل گرفتن ملک و کلید آن امتناع می ورزد. در این شرایط، مستاجر با یک مشکل جدی مواجه می شود: از یک سو ملک را تخلیه کرده و دیگر تمایلی به نگهداری آن ندارد، از سوی دیگر موجر آن را تحویل نمی گیرد و مستاجر همچنان مسئول حفظ و نگهداری ملک محسوب می شود و ممکن است حتی متحمل پرداخت اجاره بها یا خسارات احتمالی گردد.

در چنین حالتی، تامین دلیل عدم پذیرش ملک توسط موجر برای مستاجر از اهمیت حیاتی برخوردار است. با طرح دادخواست تامین دلیل، مستاجر می تواند به طور رسمی و قانونی، وضعیت تخلیه ملک و امتناع موجر از تحویل را مستند کند. این اقدام، به مستاجر کمک می کند تا در دعاوی آتی (مثلاً اگر موجر ادعای عدم تخلیه یا خسارت کند)، مدارک متقن برای اثبات صداقت خود داشته باشد. همچنین، این تامین دلیل می تواند مسئولیت مستاجر را در قبال ملک پایان بخشد و از تحمیل هزینه های اضافی به او جلوگیری کند. دادخواست تامین دلیل تخلیه ملک توسط مستاجر در اینجا برای اثبات اینکه ملک واقعاً تخلیه شده و مستاجر قصد تحویل آن را داشته، بسیار مهم است.

عدم تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار (پس از انعقاد عقد بیع)

سناریوی دیگری که نیاز مبرم به تامین دلیل عدم تحویل ملک را برجسته می سازد، مربوط به معاملات خرید و فروش ملک است. در این حالت، پس از انعقاد عقد بیع (مبایعه نامه) و انجام تعهدات از سوی خریدار (مانند پرداخت بخشی یا تمام ثمن معامله)، فروشنده به هر دلیلی از تحویل ملک فروخته شده (مبیع) به خریدار خودداری می کند. این خودداری می تواند به دلایل مختلفی از جمله پشیمانی فروشنده، افزایش قیمت ملک در بازار، یا حتی وجود اختلافات جزئی باشد.

برای خریدار، تامین دلیل عدم تحویل مبیع در این شرایط اهمیت فوق العاده ای دارد. با ثبت این دادخواست، خریدار می تواند به طور رسمی و قانونی، واقعیت عدم تحویل ملک در موعد مقرر را مستند کند. این مستندسازی به خریدار کمک می کند تا در صورت نیاز به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع، مطالبه خسارت ناشی از عدم تحویل یا حتی استفاده از خیارات قانونی (مانند خیار تاخیر ثمن یا فسخ قرارداد به دلیل عدم تسلیم)، دلایل کافی و معتبر در اختیار داشته باشد. تامین دلیل عدم تحویل ملک توسط فروشنده، یک گام هوشمندانه برای حفظ حقوق خریدار و جلوگیری از تضییع ادله است که می تواند در روند رسیدگی به دعوای اصلی، نقش تعیین کننده ای ایفا کند. در واقع، اثبات اینکه فروشنده به تعهد خود عمل نکرده، پایه و اساس هر دعوای دیگری خواهد بود.

سایر موارد احتمالی عدم تحویل ملک

علاوه بر دو سناریوی اصلی فوق، عدم تحویل ملک می تواند در موارد دیگری نیز رخ دهد که نیاز به تامین دلیل در آن ها مشهود است. به عنوان مثال، در قراردادهای مشارکت در ساخت، ممکن است سازنده پس از تکمیل پروژه از تحویل سهم مالکین یا واحد های توافق شده خودداری کند. یا در قراردادهای پیمانکاری ساخت و ساز، پیمانکار پس از اتمام کار، ملک را به کارفرما تحویل ندهد. حتی در مواردی که یک امین (نگهدارنده مال) از تحویل مال امانی (که ممکن است ملک باشد) به مالک اصلی امتناع ورزد. در تمامی این حالات، فرآیند تامین دلیل با هدف مستندسازی وضعیت موجود و حفظ شواهد برای هرگونه اقدام حقوقی آتی، می تواند مورد استفاده قرار گیرد.

راهنمای گام به گام تنظیم و ارسال دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک

تنظیم و ارسال یک دادخواست حقوقی، حتی اگر از نوع تامین دلیل باشد، نیازمند رعایت اصول و الزامات قانونی است. رعایت این نکات، به شما کمک می کند تا دادخواست شما به درستی ثبت و رسیدگی شود و بتوانید به بهترین شکل از حقوق خود دفاع کنید. در ادامه، مراحل و الزامات نحوه تنظیم دادخواست تامین دلیل را به صورت گام به گام شرح می دهیم.

الزامات نگارش دادخواست تامین دلیل (با استناد به ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی)

برای نگارش دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک، لازم است به مفاد ماده ۱۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی توجه ویژه داشت. این ماده به صراحت بیان می کند: درخواست تامین دلیل چه کتبی و چه شفاهی باید مشتمل بر نکات زیر باشد: ۱- مشخصات درخواست کننده و طرف او. ۲- موضوع دعوایی که برای اثبات آن تامین دلیل درخواست می شود. ۳- اوضاع و احوالی که موجب درخواست تامین دلیل شده است. بر این اساس، بخش های اصلی یک دادخواست تامین دلیل شامل موارد زیر است:

• خواهان (درخواست کننده): در این قسمت باید مشخصات کامل فردی که درخواست تامین دلیل را دارد (مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، شماره شناسنامه، آدرس کامل و شغل) ذکر شود. در سناریوی اجاره، مستاجر و در سناریوی خرید و فروش، خریدار، خواهان محسوب می شود.
• خوانده (طرف مقابل): در این بخش نیز مشخصات کامل طرف مقابل (موجر یا فروشنده) با همان جزئیات خواهان باید قید گردد.
• خواسته یا موضوع و بهای آن: موضوع خواسته در اینجا تامین دلیل عدم تحویل ملک یا تامین دلیل تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره یا تامین دلیل عدم تحویل مبیع خواهد بود. در مورد بهای آن، معمولاً در تامین دلیل، خواسته جنبه مالی ندارد و نیازی به تعیین بها نیست، یا بهای آن غیرمالی ذکر می شود.
• دلایل و منضمات دادخواست: این قسمت یکی از حیاتی ترین بخش هاست. در اینجا باید تمامی مدارک و مستنداتی که ادعای شما را تقویت می کنند، فهرست و پیوست شوند. از جمله این مدارک می توان به کپی مصدق اجاره نامه یا مبایعه نامه، مدارک پرداخت (مانند رسیدهای پرداخت اجاره بها یا ثمن معامله)، اظهارنامه یا اخطاریه های ارسالی و شهادت نامه شهود (در صورت وجود) اشاره کرد.
• شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست شماست. در اینجا باید به طور دقیق و روشن، ماجرا را شرح دهید. زمان و مکان وقوع رویداد (مثلاً تاریخ اتمام اجاره یا موعد تحویل ملک)، چگونگی عدم تحویل (مثلاً امتناع موجر از تحویل گرفتن کلید یا عدم حضور فروشنده برای تسلیم مبیع)، و دلایل نیاز به تامین دلیل (مانند بیم از بین رفتن شواهد یا تغییر وضعیت ملک) باید به تفصیل توضیح داده شوند. بیان دقیق و مستند این وقایع، به قاضی کمک می کند تا با درک کامل شرایط، قرار تامین دلیل را صادر کند.

نقش کارشناس رسمی دادگستری در فرآیند تامین دلیل و اهمیت آن

در بسیاری از درخواست های تامین دلیل عدم تحویل ملک، به خصوص زمانی که موضوع دارای ابعاد فنی یا نیاز به بررسی وضعیت فیزیکی ملک باشد، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری اهمیت ویژه ای پیدا می کند. کارشناس رسمی دادگستری، فردی است متخصص در رشته مربوطه که با حکم مرجع قضایی، مسئولیت معاینه و بررسی دقیق موضوع را بر عهده می گیرد.

در فرآیند تامین دلیل عدم تحویل ملک، کارشناس می تواند وظایف متعددی را انجام دهد، از جمله معاینه محل (بررسی فیزیکی ملک و وضعیت آن)، صورت برداری (تهیه صورت مجلس دقیق از وضعیت موجود ملک)، ارزیابی خسارات احتمالی و مستندسازی فنی (ارائه گزارش تخصصی در خصوص جزئیات عدم تحویل). نظر کارشناسی، به عنوان یک اماره قوی و تخصصی، در دعاوی اصلی بعدی مورد استناد قرار می گیرد و می تواند نقش تعیین کننده ای در احقاق حقوق شما داشته باشد. در واقع، گزارش کارشناس، یک مستند عینی و بی طرفانه از وضعیت ملک در زمان مشخص است که اعتبار حقوقی بالایی دارد. بنابراین، در درخواست تامین دلیل، حتماً درخواست جلب نظر کارشناس را قید کنید.

مراحل ثبت، پیگیری و هزینه های دادخواست تامین دلیل

پس از نگارش دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک و تهیه منضمات لازم، نوبت به مراحل ثبت و پیگیری آن می رسد. این فرآیند عمدتاً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود:

1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: متقاضی باید با در دست داشتن اصل و کپی مدارک هویتی و تمامی منضمات دادخواست (که قبلاً کپی مصدق شده اند)، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست خود را ثبت کند.
2. پرداخت هزینه های دادرسی: برای ثبت هر دادخواست، از جمله تامین دلیل، هزینه هایی تحت عنوان هزینه دادرسی باید پرداخت شود. این هزینه ها بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضائیه تعیین می گردند. در مورد تامین دلیل، به دلیل غیرمالی بودن خواسته، هزینه دادرسی معمولاً کمتر است. همچنین، در صورت درخواست جلب نظر کارشناس، باید هزینه کارشناسی نیز پرداخت شود.
3. صدور قرار تامین دلیل: پس از ثبت دادخواست و پرداخت هزینه ها، مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه) دادخواست را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط، قرار تامین دلیل را صادر می کند.
4. اجرای قرار تامین دلیل: پس از صدور قرار، مراحل اجرای آن با نظارت مرجع قضایی انجام می شود. این مرحله ممکن است شامل معاینه محل توسط عضو شورا یا جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد. صورت مجلس و گزارش کارشناسی تهیه شده، به پرونده ضمیمه می شود.
5. اقدامات پس از اجرای قرار: نتیجه تامین دلیل (صورت مجلس یا گزارش کارشناسی) به عنوان یک مدرک معتبر در پرونده شما ثبت می شود و می توانید از آن در طرح دعوای اصلی (مانند الزام به تحویل مبیع یا تخلیه ید) استفاده کنید.

نمونه کامل دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک

در این بخش، دو نمونه کاربردی و قابل ویرایش از دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک ارائه می شود که یکی مربوط به سناریوی اجاره و دیگری مربوط به سناریوی خرید و فروش است. این نمونه ها به شما کمک می کنند تا با ساختار کلی و جزئیات مورد نیاز برای تنظیم دادخواست خود آشنا شوید. توجه داشته باشید که این فرم ها باید با اطلاعات دقیق و مستند مربوط به پرونده شما تکمیل گردند.

نمونه دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک توسط موجر (برای مستأجر)

فرم نمونه دادخواست تامین دلیل تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره

بسمه تعالی
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه مستاجر]
آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق مستاجر]
شغل: [شغل مستاجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام موجر/مالک]
نام پدر: [نام پدر موجر/مالک]
کد ملی: [کد ملی موجر/مالک]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه موجر/مالک]
آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق موجر/مالک]
شغل: [شغل موجر/مالک]

وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت داشتن وکیل، مشخصات او در اینجا ذکر شود)

خواسته یا موضوع و بهای آن:
تقاضای تامین دلیل تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره (خواسته غیرمالی)

دلایل و منضمات دادخواست:
1.  کپی مصدق اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه]
2.  کپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
3.  تصویر برابر با اصل رسیدهای پرداخت اجاره بها تا تاریخ [تاریخ آخرین پرداخت]
4.  درخواست معاینه محل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند:
1.  اینجانب [نام خواهان] به موجب اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه] تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] شهرستان [نام شهرستان] (یا بنگاه املاک [نام بنگاه])، شش دانگ یک واحد آپارتمان / منزل مسکونی / مغازه واقع در [آدرس کامل ملک مورد اجاره] را از خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] به مدت [مدت اجاره] سال/ماه اجاره نموده ام.
2.  مطابق مفاد اجاره نامه مذکور، مدت اجاره در تاریخ [تاریخ دقیق اتمام اجاره نامه] به پایان رسیده است. اینجانب به تعهدات خود عمل کرده و ملک مورد اجاره را در تاریخ [تاریخ تخلیه ملک توسط مستاجر] به طور کامل تخلیه و آماده تحویل به موجر نموده ام.
3.  متاسفانه، علیرغم تلاش های مکرر اینجانب و اطلاع رسانی شفاهی و کتبی (به موجب اظهارنامه پیوست) به خوانده محترم، ایشان از تحویل گرفتن ملک و کلید آن امتناع می ورزند. این وضعیت باعث شده است که اینجانب همچنان مسئول نگهداری ملک باشم و بیم آن می رود که در آینده موجر ادعای عدم تخلیه یا ورود خسارت به ملک را مطرح نماید.
4.  با توجه به اینکه عدم تحویل گرفتن ملک توسط موجر، وضعیت مبهمی را برای اینجانب ایجاد کرده و ممکن است به مرور زمان، دلایل و امارات مربوط به تخلیه ملک از بین برود یا اثبات آن دشوار گردد، لذا با استناد به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای تامین دلیل تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره به علت انقضای مدت اجاره را از آن مرجع محترم دارم.
5.  همچنین، برای مستندسازی دقیق وضعیت فعلی ملک و اثبات تخلیه کامل و عدم تحویل توسط موجر، تقاضای معاینه محل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری را نیز از محضر آن مرجع محترم استدعا دارم.

صدور قرار تامین دلیل و دستورات مقتضی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام
[امضا و تاریخ]

این نمونه دادخواست، چارچوبی کلی برای درخواست تامین دلیل از سوی مستاجر است. لازم است تمامی قسمت های مشخص شده با اطلاعات دقیق و مستندات مربوط به پرونده شما تکمیل گردد.

نمونه دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک توسط فروشنده (برای خریدار)

فرم نمونه دادخواست تامین دلیل عدم تحویل مبیع توسط فروشنده

بسمه تعالی
ریاست محترم شورای حل اختلاف / دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام خریدار]
نام پدر: [نام پدر خریدار]
کد ملی: [کد ملی خریدار]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق خریدار]
شغل: [شغل خریدار]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام فروشنده]
نام پدر: [نام پدر فروشنده]
کد ملی: [کد ملی فروشنده]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
آدرس کامل: [آدرس پستی دقیق فروشنده]
شغل: [شغل فروشنده]

وکیل یا نماینده قانونی: (در صورت داشتن وکیل، مشخصات او در اینجا ذکر شود)

خواسته یا موضوع و بهای آن:
تقاضای تامین دلیل عدم تحویل مبیع (خواسته غیرمالی)

دلایل و منضمات دادخواست:
1.  کپی مصدق مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه]
2.  کپی مصدق اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] (در صورت ارسال)
3.  تصویر برابر با اصل رسیدهای پرداخت ثمن معامله به مبلغ [مبلغ پرداختی] ریال تا تاریخ [تاریخ آخرین پرداخت]
4.  درخواست معاینه محل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

شرح دادخواست:
با سلام و احترام،
به استحضار عالی می رساند:
1.  اینجانب [نام خواهان] به موجب مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ مبایعه نامه] تنظیمی در دفتر املاک [نام بنگاه املاک] شهرستان [نام شهرستان] (یا دفتر اسناد رسمی [شماره دفترخانه])، شش دانگ یک قطعه ملک / واحد آپارتمان / زمین با پلاک ثبتی [پلاک ثبتی ملک] واقع در [آدرس کامل ملک فروخته شده] را از خوانده محترم آقای/خانم [نام خوانده] خریداری نموده ام.
2.  مطابق مفاد مبایعه نامه مذکور، موعد تحویل ملک (مبیع) در تاریخ [تاریخ دقیق موعد تحویل] تعیین گردیده است. اینجانب به کلیه تعهدات خود از جمله پرداخت [بخشی/تمام] ثمن معامله به مبلغ [مبلغ پرداختی] ریال عمل نموده ام.
3.  متاسفانه، علیرغم انجام تعهدات اینجانب، خوانده محترم از تحویل ملک فروخته شده (مبیع) در موعد مقرر و حتی پس از آن خودداری می نمایند. اینجانب مراتب عدم تحویل را به موجب اظهارنامه پیوست به ایشان ابلاغ نموده ام.
4.  با توجه به اینکه عدم تحویل ملک توسط فروشنده، به حقوق قانونی اینجانب لطمه وارد ساخته و بیم آن می رود که وضعیت موجود ملک در آینده تغییر یابد یا دلایل مربوط به عدم تحویل از بین برود، لذا با استناد به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای تامین دلیل عدم تحویل مبیع را از آن مرجع محترم دارم.
5.  همچنین، برای مستندسازی دقیق وضعیت فعلی ملک و اثبات عدم تحویل آن توسط فروشنده، تقاضای معاینه محل و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری را نیز از محضر آن مرجع محترم استدعا دارم.

صدور قرار تامین دلیل و دستورات مقتضی مورد استدعاست.

با تشکر و احترام
[امضا و تاریخ]

این نمونه دادخواست نیز برای سناریوی خرید و فروش طراحی شده است. توصیه می شود قبل از تکمیل نهایی و ثبت، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا از صحت و کامل بودن تمامی اطلاعات اطمینان حاصل شود.

نکات حقوقی مهم در مورد تامین دلیل عدم تحویل ملک

آگاهی از برخی نکات حقوقی کلیدی در فرآیند تامین دلیل عدم تحویل ملک، می تواند به افراد در تصمیم گیری آگاهانه و پیگیری مؤثر حقوق خود کمک شایانی کند. این نکات، جنبه های مختلف حقوقی و اجرایی تامین دلیل را پوشش می دهند و درک آن ها برای هر ذی نفعی ضروری است.

تامین دلیل؛ حکم نیست، سند است

یکی از مهمترین سوءتفاهم ها در مورد تامین دلیل، این است که برخی تصور می کنند صدور قرار تامین دلیل به معنای صدور حکم قضایی در ماهیت دعواست. همانطور که پیشتر اشاره شد، تامین دلیل صرفاً به معنای ثبت و مستندسازی وضعیت موجود یا دلایل و امارات است. این اقدام، به هیچ وجه منجر به صدور حکم تخلیه، الزام به تحویل ملک یا هرگونه حکم اجرایی دیگری نمی شود. به عبارت دیگر، با تامین دلیل عدم تحویل ملک، شما سندی معتبر در دست خواهید داشت که نشان می دهد در تاریخ مشخصی، ملک تحویل داده نشده است؛ اما برای الزام طرف مقابل به انجام تعهداتش، باید دعوای اصلی (مانند دعوای الزام به تحویل مبیع یا دعوای تخلیه ید و مطالبه خسارت) را مطرح کنید.

مدت زمان رسیدگی و فوریت

رسیدگی به دادخواست تامین دلیل، به دلیل ماهیت حفاظتی و فوری آن، معمولاً در اولویت مراجع قضایی قرار دارد. هدف از تامین دلیل، جلوگیری از از بین رفتن یا تغییر دلایل است؛ بنابراین، سرعت در رسیدگی بسیار حائز اهمیت است. در بسیاری از موارد، قرار تامین دلیل در کوتاه ترین زمان ممکن، حتی بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی حضوری و دعوت از خوانده، صادر می شود. این فوریت به خواهان کمک می کند تا در زمان مناسب، دلایل خود را مستند کند و از تضییع حقوق خود جلوگیری نماید. اما این بدان معنا نیست که همیشه این فرآیند بسیار سریع خواهد بود، و گاهی ممکن است به دلیل حجم پرونده ها یا نیاز به بررسی های بیشتر، زمان بر شود.

امکان ارائه همزمان تامین دلیل با دعوای اصلی

این پرسش مطرح می شود که آیا می توان همزمان با طرح دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک، دعوای اصلی (مانند الزام به تحویل ملک یا مطالبه خسارت) را نیز مطرح کرد؟ پاسخ مثبت است. از نظر قانونی، هیچ منعی برای همزمانی تامین دلیل و دعوای اصلی وجود ندارد. در واقع، در بسیاری از موارد، طرح همزمان یا با فاصله کم از تامین دلیل، می تواند به نفع خواهان باشد. اگرچه معمولاً تامین دلیل به عنوان مقدمه ای برای دعوای اصلی مطرح می شود، اما اگر دلایل به حدی واضح و نیاز به تامین آن ها فوری باشد، می توان هر دو دادخواست را به صورت مجزا و تقریباً همزمان در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به مراجع صالح ارسال کرد. این اقدام می تواند به تسریع فرآیند کلی رسیدگی و احقاق حقوق کمک کند.

عدم حضور خوانده در زمان اجرای تامین دلیل

گاهی اوقات ممکن است خوانده (موجر یا فروشنده) در زمان اجرای قرار تامین دلیل عدم تحویل ملک (مثلاً در زمان معاینه محل توسط کارشناس یا عضو شورا) حضور نیابد. عدم حضور خوانده به هیچ وجه مانع از اجرای قرار تامین دلیل نیست. مرجع قضایی یا کارشناس مکلف است حتی در غیاب خوانده نیز به وظیفه خود عمل کرده و صورت برداری یا معاینه را انجام دهد و گزارش مربوطه را تهیه کند. در چنین مواردی، عدم حضور خوانده در صورت مجلس یا گزارش کارشناسی قید می شود و این امر به ضرر او نخواهد بود، بلکه صرفاً به این معناست که فرصت دفاع یا ارائه توضیحات در مرحله تامین دلیل را از دست داده است. نتیجه تامین دلیل همچنان به عنوان یک مدرک معتبر قابل استناد خواهد بود.

نقش وکیل دادگستری در فرآیند تامین دلیل

با وجود اینکه فرآیند تامین دلیل عدم تحویل ملک ممکن است در نگاه اول ساده به نظر برسد، اما پیچیدگی های حقوقی خاص خود را دارد. مشاوره و استفاده از خدمات وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی، می تواند به شما در تمامی مراحل این فرآیند کمک شایانی کند. وکیل می تواند در موارد زیر نقش مؤثری ایفا کند:

• تنظیم دقیق دادخواست: وکیل با دانش حقوقی خود، دادخواست را به گونه ای تنظیم می کند که تمامی الزامات قانونی در آن رعایت شده و به بهترین شکل ممکن، خواسته و دلایل شما را بیان نماید.
• جمع آوری و آماده سازی منضمات: وکیل در جمع آوری و مصدق کردن مدارک لازم برای پیوست به دادخواست، شما را راهنمایی می کند.
• درخواست های تخصصی: وکیل می تواند با توجه به جزئیات پرونده، درخواست های تخصصی مانند جلب نظر کارشناس در حوزه های خاص را مطرح کند.
• پیگیری پرونده: وکیل در مراحل ثبت، پیگیری در شورای حل اختلاف یا دادگاه و اطمینان از اجرای صحیح قرار تامین دلیل، پرونده شما را دنبال می کند.
• ارائه مشاوره حقوقی جامع: وکیل می تواند بهترین مسیر حقوقی را برای شما پس از تامین دلیل (برای طرح دعوای اصلی) مشخص کند و در مورد حقوق مستاجر در صورت عدم تحویل ملک به موجر یا حقوق خریدار در صورت عدم تحویل ملک، اطلاعات دقیقی ارائه دهد.

حضور وکیل می تواند به سرعت و صحت فرآیند کمک کرده و از بروز اشتباهات احتمالی که ممکن است در آینده به ضرر شما تمام شود، جلوگیری نماید.

نتیجه گیری: اهمیت پیشگیری و نقش تامین دلیل در حفظ حقوق شما

در دنیای پیچیده روابط حقوقی و قراردادی، به ویژه در حوزه املاک، حفظ و صیانت از حقوق افراد نیازمند آگاهی، دقت و اقدام به موقع است. دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک، ابزاری حیاتی و پیشگیرانه است که به افراد (اعم از مستاجران یا خریداران) امکان می دهد تا در صورت مواجهه با عدم پایبندی طرف مقابل به تعهدات خود در زمینه تحویل ملک، شواهد و دلایل موجود را به طور رسمی و قانونی مستند سازند.

این اقدام، نه تنها به عنوان یک سپر دفاعی در برابر ادعاهای احتمالی آتی عمل می کند، بلکه بستر محکمی را برای طرح دعاوی اصلی و احقاق کامل حقوق فراهم می آورد. مستندسازی دقیق عدم تحویل ملک توسط موجر یا فروشنده، از تضییع دلایل و پیچیده تر شدن فرآیند دادرسی جلوگیری کرده و مسیر عدالت را هموارتر می سازد. به یاد داشته باشید که در مسائل حقوقی، زمان از اهمیت بالایی برخوردار است؛ بنابراین، اقدام به موقع برای تامین دلیل، می تواند تفاوت بزرگی در سرنوشت حقوقی شما ایجاد کند.

توصیه اکید می شود که در مواجهه با چنین شرایطی، قبل از هر اقدامی، حتماً از مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید. یک وکیل مجرب می تواند با بررسی دقیق جزئیات پرونده شما، بهترین راهکار را ارائه داده و شما را در تمامی مراحل تنظیم و پیگیری دادخواست تامین دلیل عدم تحویل ملک یاری رساند. با این تدبیر، می توانید اطمینان حاصل کنید که حقوق شما به بهترین شکل ممکن حفظ و پیگیری خواهد شد.