سهم مالک از فروش سرقفلی

سهم مالک از فروش سرقفلی به مبلغی اشاره دارد که صاحب ملک تجاری در قبال رضایت خود برای انتقال حق سرقفلی از مستأجر قبلی به مستأجر جدید، دریافت می کند. این مبلغ معمولاً به صورت درصدی از ارزش کل سرقفلی یا مبلغی مقطوع تعیین می شود و نقش کلیدی در معاملات سرقفلی دارد، زیرا عدم توافق بر سر آن می تواند به اختلافات حقوقی منجر شود.

معاملات سرقفلی در فضای پیچیده و پر ابهام حقوقی ایران، همواره چالش های خاص خود را داشته است. از یک سو، مستأجران اماکن تجاری به دنبال حفظ حقوق و منافع خود در زمان انتقال سرقفلی هستند و از سوی دیگر، مالکان نیز تمایل دارند سهمی از این انتقال را به عنوان حق مالکانه دریافت کنند. در این میان، خریداران سرقفلی نیز باید با تمام جوانب حقوقی و مالی آشنا باشند تا از مشکلات آتی جلوگیری کنند. درک دقیق سهم مالک از فروش سرقفلی برای هر یک از این گروه ها از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی ابعاد مختلف این موضوع می پردازد و پیچیدگی های قانونی و عرفی آن را تشریح می کند.

درک مفاهیم پایه: سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای فهم عمیق سهم مالک از فروش سرقفلی، ابتدا باید با مفاهیم بنیادی «سرقفلی» و «حق کسب و پیشه یا تجارت» آشنا شد، زیرا این دو اصطلاح گرچه مرتبط هستند، اما تفاوت های حقوقی و کاربردی مهمی دارند که در تعیین حقوق و تکالیف مالکان و مستأجران بسیار تأثیرگذار است.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی به معنای وجهی است که مستأجر در ابتدای اجاره یک ملک تجاری به مالک می پردازد تا به نوعی حق تقدم در اجاره آن ملک را کسب کند. این مبلغ، در واقع ارزش مالی شهرت و موقعیت تجاری ملک است که به مرور زمان در آن محل ایجاد شده است. سرقفلی معمولاً به محض انعقاد قرارداد اجاره و قبل از شروع فعالیت مستأجر به مالک پرداخت می شود. از نظر حقوقی، سرقفلی حقی مالی و قابل انتقال است که مستقل از مالکیت عین ملک، می تواند موضوع معامله قرار گیرد.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به مرور زمان و در طول مدت اجاره توسط خود مستأجر در یک محل تجاری ایجاد می شود. این حق، نتیجه تلاش، فعالیت، سرمایه گذاری و شهرت کسب شده توسط مستأجر در آن مکان است که باعث جذب مشتری و رونق اقتصادی محل می شود. حق کسب و پیشه، برخلاف سرقفلی که در ابتدای اجاره پرداخت می شود، با گذشت زمان و فعالیت مستأجر شکل می گیرد و در زمان تخلیه ملک توسط مالک (در شرایط خاص قانونی) یا انتقال منافع به غیر، برای مستأجر ایجاد ارزش می کند. به عبارت دیگر، سرقفلی به «محل» و موقعیت آن تعلق دارد، در حالی که حق کسب و پیشه به «فعالیت» مستأجر و تلاش او در آن محل مربوط می شود.

مروری بر قوانین روابط موجر و مستأجر (1356 و 1376) و تأثیر آن ها

تفاوت میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، به طور مستقیم با قوانین حاکم بر روابط موجر و مستأجر در ایران گره خورده است. در کشور ما، دو قانون اصلی در این زمینه وجود دارد که دارای رویکردهای متفاوتی هستند:

1. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356:

   این قانون، حمایت گسترده تری از مستأجران اماکن تجاری به عمل می آورد. بر اساس این قانون، مستأجر دارای حق کسب و پیشه است و در صورت اتمام مدت اجاره، مالک نمی تواند به راحتی مستأجر را وادار به تخلیه کند. در صورت تخلیه، مالک موظف به پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز به مستأجر است. در این قانون، انتقال سرقفلی یا حق کسب و پیشه به غیر، نیازمند اجازه کتبی مالک است، مگر آنکه این حق به صورت صریح در قرارداد اجاره ذکر شده باشد. در صورت انتقال بدون اجازه مالک، مالک می تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. همچنین، در شرایطی که مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد و مالک نیز از دادن رضایت امتناع می کند، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه، دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح کند.

2. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376:

   این قانون با هدف حمایت از حقوق مالکان و شفاف سازی روابط استیجاری به تصویب رسید. بر اساس این قانون، در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی و با مدت معین تنظیم شود و در آن به صراحت حق سرقفلی به مستأجر واگذار شده باشد، مستأجر می تواند سرقفلی را به غیر منتقل کند. اما اگر در قرارداد اجاره، حق سرقفلی به مستأجر واگذار نشده باشد یا قرارداد عادی باشد، مستأجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد و پس از اتمام مدت اجاره، مکلف به تخلیه ملک است و مالک نیز الزامی به پرداخت هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارد. در قراردادهای مشمول این قانون که سرقفلی به مستأجر واگذار شده، اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی است، مگر اینکه حق انتقال به غیر در قرارداد صراحتاً از مستأجر سلب شده باشد.

این تفاوت ها در قوانین، نقش بسزایی در تعیین تکلیف سهم مالک از فروش سرقفلی و همچنین نحوه برخورد با اختلافات احتمالی بین طرفین ایفا می کند.

حق مالکانه در فروش سرقفلی چیست؟

پس از درک تفاوت های بنیادین میان سرقفلی و حق کسب و پیشه، اکنون به بحث اصلی یعنی حق مالکانه یا حق رضایت مالک برای انتقال سرقفلی می پردازیم. این حق، یکی از مهم ترین چالش ها و نقاط اختلاف در معاملات سرقفلی است.

تعریف دقیق حق مالکانه یا حق رضایت مالک

«حق مالکانه» یا «حق رضایت مالک» مبلغی است که مالک یک ملک تجاری، در ازای موافقت خود با انتقال حق سرقفلی از مستأجر فعلی به یک مستأجر جدید (شخص ثالث)، از مستأجر دریافت می کند. این حق، در واقع به نوعی پاداش یا جبران رضایت مالک برای ورود مستأجر جدید و ادامه بهره برداری تجاری از ملک اوست. این مبلغ مستقل از اجاره بهای ماهیانه و ارزش خود سرقفلی است و معمولاً به صورت درصدی از مبلغ کل سرقفلی مورد معامله یا به صورت مبلغی مقطوع تعیین می شود.

ماهیت عرفی یا قراردادی این حق و عدم تصریح مستقیم قانونی

یکی از مهم ترین نکات در مورد حق مالکانه این است که برخلاف سرقفلی و حق کسب و پیشه، نص صریح قانونی برای دریافت آن در بسیاری از موارد وجود ندارد. به عبارت دیگر، قانون به صراحت نگفته است که مالک باید سهمی از فروش سرقفلی را دریافت کند. ماهیت این حق بیشتر بر پایه:

• عرف: در بازار املاک تجاری، به ویژه در مناطق پررونق، عرف بر این است که مالک در ازای رضایت خود برای انتقال سرقفلی، مبلغی را مطالبه کند. این عرف، ریشه های دیرینه در بازار ایران دارد.
• توافقات قراردادی: در بسیاری از قراردادهای اجاره، به خصوص در قراردادهای جدید، طرفین ممکن است به صراحت در مورد میزان و شرایط دریافت حق مالکانه توسط مالک در صورت انتقال سرقفلی، توافقاتی را درج کنند. در این صورت، حق مالکانه جنبه قراردادی پیدا می کند و لازم الاجرا خواهد بود.

عدم تصریح مستقیم قانونی در تمامی شرایط، باعث شده تا این موضوع به یکی از پرچالش ترین و بحث برانگیزترین بخش های معاملات سرقفلی تبدیل شود و اغلب نیازمند مداخله کارشناس یا مراجع قضایی است.

چرا مالکان این سهم را مطالبه می کنند؟

مطالبه حق مالکانه از سوی مالکان دلایل مختلفی دارد که برخی از مهم ترین آن ها عبارتند از:

1. جبران هزینه ها: مالکان ممکن است ادعا کنند که ملک در طول سالیان نیاز به تعمیرات، بازسازی یا به روزرسانی داشته که هزینه هایی را به آن ها تحمیل کرده است و حق مالکانه جبران کننده بخشی از این هزینه ها است.
2. ارزش افزوده ملک: با توجه به اینکه موقعیت مکانی و ارزش تجاری ملک در طول زمان افزایش می یابد، مالکان معتقدند که باید سهمی از این ارزش افزوده را در زمان انتقال سرقفلی دریافت کنند.
3. مخاطرات و مسئولیت ها: مالک مسئول نگهداری و اداره ملک است و در صورت بروز هرگونه مشکل، مسئولیت نهایی بر عهده اوست. حق مالکانه به نوعی جبران این مخاطرات و مسئولیت ها تلقی می شود.
4. رضایت برای انتقال: همانطور که ذکر شد، در بسیاری از قراردادها، انتقال سرقفلی به رضایت مالک بستگی دارد. مالک در قبال این رضایت، مبلغی را مطالبه می کند.
5. فرصت های از دست رفته: مالک ممکن است در صورت عدم انتقال سرقفلی، فرصت های بهتری برای اجاره ملک خود به دست می آورد که با رضایت به انتقال سرقفلی توسط مستأجر، این فرصت ها را از دست می دهد.

این دلایل، چه حقوقی باشند و چه عرفی، مبنای مطالبه حق مالکانه از سوی مالکان را تشکیل می دهند و آگاهی از آن ها برای هر دو طرف معامله (مالک و مستأجر) ضروری است.

آیا دریافت سهم مالک از فروش سرقفلی قانونی است؟

سوالی کلیدی در حوزه معاملات سرقفلی این است که آیا مطالبه و دریافت سهم مالک از فروش سرقفلی، پشتوانه قانونی دارد یا خیر. پاسخ به این سوال نیازمند بررسی دقیق قوانین موجود و تمایز میان عرف و قانون است.

بررسی عدم وجود نص صریح قانونی برای دریافت حق مالکانه در قراردادهای مشمول قانون 1376

همانطور که پیشتر اشاره شد، در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، به طور صریح و مستقیم، هیچ ماده ای وجود ندارد که مالک را مجاز به دریافت مبلغی تحت عنوان حق مالکانه از فروش سرقفلی توسط مستأجر کند. این قانون عمدتاً بر اساس توافق طرفین و شروط مندرج در قرارداد عمل می کند. اگر در قرارداد اجاره ای که تحت شمول قانون 1376 است، حق سرقفلی به مستأجر واگذار شده باشد و مستأجر قصد انتقال آن را داشته باشد، اصل بر این است که حق انتقال وجود دارد، مگر اینکه این حق صراحتاً در قرارداد از او سلب شده باشد.

در صورتی که حق انتقال در قرارداد سلب نشده باشد، مستأجر می تواند سرقفلی را به دیگری منتقل کند. در چنین حالتی، اگر مالک بخواهد سهمی مطالبه کند، این مطالبه باید بر اساس توافقی باشد که قبلاً در قرارداد اجاره یا توافق جداگانه بین طرفین صورت گرفته است. به عبارت دیگر، اگر توافقی نباشد و حق انتقال هم سلب نشده باشد، مالک نمی تواند به صرف قانون، سهمی از این انتقال را مطالبه کند. این وضعیت، خود می تواند منشأ بسیاری از اختلافات باشد.

توضیح جایگاه عرف و توافقات قراردادی در تعیین این سهم

با وجود عدم تصریح قانونی، عرف و توافقات قراردادی نقش بسیار پررنگی در مشروعیت بخشیدن به دریافت حق مالکانه ایفا می کنند:

• نقش عرف: در بسیاری از مناطق و بازارهای تجاری ایران، دریافت درصدی از ارزش سرقفلی به عنوان حق رضایت مالک، به یک عرف رایج تبدیل شده است. این عرف تا جایی پیش رفته که بسیاری از فعالان بازار املاک تجاری، آن را بخشی جدایی ناپذیر از فرآیند انتقال سرقفلی می دانند. هرچند عرف به تنهایی قدرت قانون را ندارد، اما در صورت عدم وجود نص قانونی و سکوت قرارداد، می تواند مبنایی برای تصمیم گیری ها و توافقات باشد.
• نقش توافقات قراردادی: مهمترین و محکم ترین مبنا برای دریافت حق مالکانه، درج صریح شروط مربوط به آن در قرارداد اجاره یا توافق نامه های جداگانه است. اگر مالک و مستأجر در هنگام عقد قرارداد اجاره یا در زمان تصمیم گیری برای انتقال سرقفلی، بر سر میزان و نحوه پرداخت حق مالکانه به توافق برسند و این توافق را به صورت کتبی درآورند، آنگاه دریافت این سهم کاملاً قانونی و لازم الاجرا خواهد بود. به همین دلیل، تنظیم قراردادهای شفاف و دقیق، از اهمیت حیاتی برخوردار است.

بررسی ماده 19 قانون سال 1356 و مفهوم تجویز انتقال منافع و تأثیر آن بر حق مالکانه

در مورد قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، وضعیت کمی متفاوت است. ماده 19 این قانون به موضوع تجویز انتقال منافع می پردازد. بر اساس این ماده، اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و مالک نیز از دادن رضایت برای انتقال منافع امتناع کند، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای تجویز انتقال منافع را مطرح کند. در این صورت:

• دادگاه با بررسی شرایط، می تواند اجازه انتقال منافع (سرقفلی و حق کسب و پیشه) را به مستأجر بدهد.
• در صورت صدور حکم تجویز انتقال منافع از سوی دادگاه، انتقال توسط مستأجر به شخص ثالث قانونی تلقی شده و مالک دیگر حق مطالبه سهم یا حق مالکانه از این انتقال را نخواهد داشت.

این ماده قانونی، یک راهکار حمایتی برای مستأجران در نظر گرفته است تا در صورت مخالفت غیرمنطقی مالک، بتوانند حقوق خود را حفظ کرده و سرقفلی را منتقل کنند. نکته مهم اینجاست که حکم دادگاه در این زمینه، حق مالکانه مالک را ساقط می کند و انتقال بدون پرداخت آن صورت می گیرد.

در بسیاری از دعاوی حقوقی، عدم وجود نص صریح قانونی برای حق مالکانه در قراردادهای جدید، باعث رجوع به عرف و توافقات قبلی می شود که لزوم مشاوره حقوقی را بیش از پیش نمایان می سازد.

به طور خلاصه، در قراردادهای مشمول قانون 1376، دریافت حق مالکانه قانونی نیست مگر اینکه به صورت قراردادی توافق شده باشد. اما در قراردادهای مشمول قانون 1356، اگر مستأجر بتواند از دادگاه حکم تجویز انتقال منافع را دریافت کند، مالک حق مطالبه سهمی را نخواهد داشت.

میزان سهم مالک از فروش سرقفلی چقدر است؟ (جزئیات و حدود عرفی)

یکی از پرتکرارترین و شاید مبهم ترین سوالات در مورد سهم مالک از فروش سرقفلی، مربوط به میزان دقیق آن است. در واقع، هیچ فرمول ریاضی ثابت یا نرخ مصوب قانونی برای این موضوع وجود ندارد و این مسئله عمدتاً تابع عرف بازار و توافقات طرفین است.

ارائه محدوده درصدهای رایج با تأکید بر عدم وجود رقم ثابت

در بازار املاک تجاری ایران، درصدهای متفاوتی برای سهم مالک از فروش سرقفلی در عرف رایج است. این محدوده معمولاً بین 10 تا 50 درصد از ارزش کل سرقفلی مورد معامله قرار می گیرد. با این حال، باید تأکید کرد که این ارقام صرفاً حدود عرفی هستند و هیچ یک الزام آور نیستند، مگر اینکه به صورت مشخص در قرارداد ذکر شده باشند.

• درصدهای پایین تر (10 تا 20 درصد): در برخی مناطق یا در شرایطی که مستأجر حق انتقال به غیر را به صراحت در قرارداد خود دارد و مالک تنها به جهت عرف رضایت می دهد، ممکن است این درصد کمتر باشد.
• درصدهای بالاتر (20 تا 50 درصد): در مواردی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده و مالک با سختی و پس از مذاکرات طولانی به انتقال رضایت می دهد، یا ملک دارای موقعیت تجاری بسیار ممتاز است، ممکن است مالک درصدهای بالاتری را مطالبه کند. همچنین، در شهرهای بزرگ و مناطق گران قیمت، این درصدها تمایل به افزایش دارند.

مهمترین نکته این است که هیچ کس نمی تواند به صورت قطعی و از پیش تعیین شده، یک عدد ثابت را به عنوان سهم مالک اعلام کند، زیرا عوامل متعددی بر آن تأثیرگذار هستند.

توضیح تأثیر نوع انتقال (دائم یا موقت) بر میزان این سهم

نوع انتقال سرقفلی نیز می تواند بر میزان سهم مالک تأثیر بگذارد:

1. انتقال دائم: زمانی که مستأجر قصد دارد حق سرقفلی را به صورت دائم (مانند فروش، صلح، هبه و…) به شخص دیگری منتقل کند، معمولاً سهم مالک به صورت درصدی از کل مبلغ سرقفلی مورد معامله، تعیین می شود. این حالت، بیشترین موارد مطالبه حق مالکانه را در بر می گیرد.
2. انتقال موقت (اجاره دادن به غیر): اگر مستأجر صرفاً قصد دارد برای مدت محدودی و به صورت موقت، منافع ملک را به شخص دیگری اجاره دهد (مثلاً یک یا دو سال)، در این حالت عرف بر این است که مالک مبلغی معادل یک یا دو ماه اجاره (یا بیشتر، بسته به توافق) را به عنوان رضایت برای این انتقال موقت دریافت کند. این مبلغ معمولاً کمتر از درصدی از ارزش کل سرقفلی است، زیرا ماهیت انتقال موقتی است.

اهمیت توافق طرفین به عنوان مهمترین عامل تعیین کننده

بی شک، توافق طرفین (مالک و مستأجر) مهمترین و اصلی ترین عامل در تعیین میزان سهم مالک از فروش سرقفلی است. این توافق می تواند در زمان عقد قرارداد اجاره اولیه، یا در زمان تصمیم برای انتقال سرقفلی صورت گیرد. یک قرارداد شفاف که به صراحت شرایط و میزان حق مالکانه را مشخص کرده باشد، از بروز بسیاری از اختلافات جلوگیری می کند.

نقش نظر کارشناس رسمی دادگستری در صورت عدم توافق

در بسیاری از موارد، به دلیل عدم وجود توافق قبلی یا اختلاف نظر بین مالک و مستأجر بر سر میزان حق مالکانه، ممکن است پرونده به دادگاه کشیده شود. در چنین شرایطی، دادگاه برای تعیین میزان عادلانه سهم مالک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی دقیق عوامل مؤثر (که در بخش بعدی به آن پرداخته می شود)، موقعیت ملک، عرف منطقه و سایر جوانب، مبلغی را به عنوان سهم مالک تعیین و به دادگاه اعلام می کند. نظر کارشناس، مبنای رأی دادگاه خواهد بود و از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.

عوامل مؤثر بر تعیین میزان سهم مالکانه

همانطور که اشاره شد، میزان سهم مالک از فروش سرقفلی تابع عوامل متعددی است. شناخت این عوامل به هر دو طرف معامله (مالک و مستأجر) کمک می کند تا با دیدی واقع بینانه تر، وارد مذاکره شوند و به توافقی عادلانه دست یابند. این عوامل را می توان به چند دسته کلی تقسیم کرد:

ویژگی های ملک

• موقعیت جغرافیایی: محل قرارگیری ملک تجاری از مهم ترین عوامل است. ملک هایی که در خیابان های اصلی، مراکز خرید شلوغ، یا مناطق با ترافیک بالای عابر پیاده و دسترسی آسان قرار دارند، از ارزش سرقفلی و به تبع آن، سهم مالکانه بالاتری برخوردارند. موقعیت، به معنای قابلیت دیده شدن، دسترسی و رونق کسب وکار در آن محل است.
• ارزش تجاری منطقه: مناطق مختلف شهرها دارای ارزش های تجاری متفاوتی هستند. برخی مناطق به قطب یک صنعت خاص تبدیل شده اند (مثلاً بازار طلا، لوازم الکترونیکی، پوشاک) که این امر بر ارزش تجاری ملک و سرقفلی آن می افزاید.
• مساحت و امکانات: اندازه ملک (مساحت)، تعداد طبقات، وجود انباری، پارکینگ، سیستم های سرمایش و گرمایش مناسب، نمای زیبا، و سایر امکانات رفاهی و خدماتی، همگی بر ارزش ملک و سرقفلی آن و در نتیجه، سهم مالک مؤثر هستند.
• وضعیت فنی و ظاهری ملک: ملکی که نوساز، بازسازی شده، یا در وضعیت فنی و ظاهری مطلوبی قرار دارد، معمولاً ارزش بیشتری خواهد داشت و این امر می تواند در مطالبه سهم مالکانه تأثیرگذار باشد.

ویژگی های قرارداد

• شروط قرارداد اجاره اولیه: اگر در قرارداد اجاره اولیه (چه مشمول قانون 1356 و چه 1376) به صراحت در مورد حق انتقال به غیر، یا میزان سهم مالکانه در صورت انتقال، شرطی درج شده باشد، آن شرط بر سایر عوامل ارجحیت دارد. به عنوان مثال، اگر حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد، مالک می تواند درصدهای بالاتری را مطالبه کند.
• وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر: همانطور که در بخش های قبلی توضیح داده شد، اگر مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد، مالک در موقعیت ضعیف تری برای مطالبه سهم بالا قرار دارد. اما اگر این حق از مستأجر سلب شده باشد، مالک از قدرت چانه زنی بیشتری برخوردار خواهد بود.
• قانون حاکم بر قرارداد: مشمولیت قرارداد تحت قانون 1356 یا 1376، تأثیر بسزایی در تعیین حقوق و تکالیف طرفین دارد و به طور غیرمستقیم بر میزان سهم مالکانه نیز اثر می گذارد.

وضعیت بازار

• میزان عرضه و تقاضا برای سرقفلی در منطقه: در مناطقی که تقاضا برای سرقفلی بسیار بالاست و عرضه محدود است، ارزش سرقفلی و به تبع آن، سهم مالکانه نیز افزایش می یابد. برعکس، در بازارهای راکد، ممکن است این مبالغ کاهش یابد.
• شرایط کلی اقتصادی: وضعیت اقتصادی کشور، تورم، و قدرت خرید مردم، همگی می توانند بر ارزش کلی املاک تجاری و تمایل به سرمایه گذاری در سرقفلی تأثیر بگذارند.

نوع کسب و کار

نوع فعالیتی که در محل انجام می شود نیز می تواند بر ارزش سرقفلی تأثیرگذار باشد. برخی مشاغل به دلیل ماهیت خود (مثلاً بانک ها، داروخانه ها، رستوران های معروف) مشتریان ثابت و زیادی را به خود جذب می کنند که این امر باعث افزایش ارزش سرقفلی و به تبع آن، سهم مالک می شود.

ارزش کل سرقفلی

طبیعی است که هرچه ارزش کلی سرقفلی (قیمت روز سرقفلی) که مستأجر قصد فروش آن را دارد، بیشتر باشد، مبلغ سهم مالکانه نیز (چه به صورت درصدی و چه مقطوع) افزایش خواهد یافت. کارشناسان رسمی دادگستری نیز در زمان ارزیابی، تمامی این عوامل را با دقت مورد بررسی قرار می دهند تا به یک ارزش عادلانه دست یابند.

نحوه محاسبه سهم مالک از فروش سرقفلی (با مثال های کاربردی)

با توجه به اینکه هیچ فرمول ریاضی ثابت و واحدی برای محاسبه دقیق سهم مالک از فروش سرقفلی وجود ندارد، نحوه محاسبه به شدت به شرایط خاص هر معامله، توافقات صورت گرفته و در صورت لزوم، نظر کارشناس رسمی دادگستری بستگی دارد. اما می توانیم با مثال های کاربردی، چگونگی این محاسبه را در سناریوهای مختلف بررسی کنیم.

توضیح اینکه فرمول ریاضی ثابت وجود ندارد

مهم است که بار دیگر تأکید کنیم که سرقفلی و حقوق مرتبط با آن، بیشتر از اینکه بر اساس فرمول های ریاضی پیچیده محاسبه شوند، تابعی از توافقات، عرف بازار، و اصول حقوقی هستند. بنابراین، انتظار داشتن یک فرمول مشخص مانند محاسبه سود بانکی، در این مورد غیرواقعی است.

سناریو 1: توافق بر درصد ثابت

در بسیاری از معاملات، طرفین (مالک و مستأجر) قبل از اقدام به انتقال سرقفلی، بر سر یک درصد مشخص از مبلغ فروش سرقفلی به عنوان حق مالکانه توافق می کنند. این توافق می تواند در قرارداد اجاره اولیه یا در یک توافق نامه جداگانه صورت گیرد.

مثال کاربردی:
فرض کنید مستأجری قصد دارد سرقفلی مغازه خود را به مبلغ 5,000,000,000 (پنج میلیارد) تومان به شخص ثالثی بفروشد. در قرارداد اجاره اولیه یا طی مذاکرات اخیر، مالک و مستأجر توافق کرده اند که 20 درصد از مبلغ فروش سرقفلی به عنوان حق مالکانه به مالک پرداخت شود.

محاسبه:
مبلغ فروش سرقفلی: 5,000,000,000 تومان
درصد توافقی حق مالکانه: 20%
سهم مالک = 5,000,000,000 × 20% = 1,000,000,000 تومان (یک میلیارد تومان)

در این حالت، مستأجر پس از دریافت مبلغ 5 میلیارد تومان از خریدار جدید، موظف است 1 میلیارد تومان را به مالک بپردازد و 4 میلیارد تومان باقی مانده سهم خود مستأجر خواهد بود.

سناریو 2: توافق بر مبلغ مقطوع

گاهی اوقات، به جای تعیین درصد، طرفین بر سر یک مبلغ مقطوع و ثابت به عنوان حق مالکانه توافق می کنند. این حالت ممکن است زمانی رخ دهد که ارزش سرقفلی هنوز به طور دقیق مشخص نیست، یا طرفین به هر دلیلی تمایل به تعیین مبلغی ثابت دارند.

مثال کاربردی:
مستأجری قصد فروش سرقفلی ملک خود را دارد. مالک و مستأجر پس از مذاکره، توافق می کنند که فارغ از مبلغ نهایی فروش سرقفلی، مالک مبلغ 700,000,000 (هفتصد میلیون) تومان را به عنوان حق رضایت خود دریافت کند.

محاسبه:
در این حالت، سهم مالک همان مبلغ توافق شده (700,000,000 تومان) خواهد بود و این مبلغ از مبلغ کل فروش سرقفلی کسر و به مالک پرداخت می شود.

سناریو 3: ارجاع به کارشناس

در صورتی که مالک و مستأجر نتوانند بر سر درصد یا مبلغ حق مالکانه به توافق برسند، یا اینکه مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و از طریق دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع را مطرح کرده باشد، موضوع برای تعیین قیمت عادلانه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود.

توضیح روند کارشناسی و نقش آن در تعیین مبلغ:
کارشناس رسمی دادگستری با بررسی جامع و دقیق تمامی عوامل مؤثر که پیشتر ذکر شد (مانند موقعیت ملک، مساحت، نوع کسب و کار، شرایط بازار، وضعیت قرارداد و…)، و همچنین با مراجعه به عرف منطقه و ارزش های مشابه، اقدام به تعیین ارزش روز سرقفلی و همچنین مبلغ عادلانه سهم مالکانه (در صورت لزوم) می کند.

مثال کاربردی:
فرض کنید مستأجری حق انتقال به غیر را ندارد و مالک نیز از رضایت برای انتقال خودداری می کند. مستأجر دعوای تجویز انتقال منافع را مطرح می کند. دادگاه برای تعیین حق و حقوق طرفین، موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد. کارشناس پس از بررسی های لازم، اعلام می کند که ارزش سرقفلی ملک 6,000,000,000 (شش میلیارد) تومان است و با توجه به شرایط خاص و عرف منطقه، سهم مالکانه نیز 15% از این مبلغ، معادل 900,000,000 (نهصد میلیون) تومان است. دادگاه با استناد به نظر کارشناس، حکم صادر می کند. (البته، همانطور که پیشتر گفته شد، در صورت صدور حکم تجویز انتقال منافع، مالک حق مطالبه سهمی را نخواهد داشت؛ این مثال برای حالتی است که دادگاه به جای تجویز انتقال، میزان حق رضایت را تعیین می کند که کمتر رایج است و در ماده ۱۹ قانون 56 هدف تجویز انتقال است نه تعیین حق رضایت). این مثال بیشتر برای شرایطی قابل اعمال است که دادگاه در پی دعوایی دیگر، نیاز به تعیین ارزش حق مالکانه برای مثلاً جبران خسارت یا موارد مشابه داشته باشد.

در نهایت، مهمترین راه برای اجتناب از ابهامات و اختلافات، توافق صریح و کتبی طرفین در ابتدای قرارداد یا قبل از هر اقدامی است.

راهکارهای قانونی برای مستاجر در صورت عدم توافق با مالک یا مطالبه سهم نامعقول

زمانی که مستأجر قصد انتقال سرقفلی ملک تجاری خود را دارد اما با مخالفت مالک یا مطالبه سهمی نامعقول از سوی او مواجه می شود، وضعیت پیچیده ای ایجاد می گردد. خوشبختانه، قانون برای چنین شرایطی راهکارهایی را پیش بینی کرده است که مستأجر می تواند با بهره گیری از آن ها، حقوق خود را پیگیری کند.

دعوای تجویز انتقال منافع

یکی از مهم ترین راهکارهای قانونی برای مستأجر در شرایط عدم توافق با مالک، طرح «دعوای تجویز انتقال منافع» است. این دعوا بیشتر در مورد قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 کاربرد دارد.

شرح کامل ماده 19 قانون سال 1356 و شرایط طرح این دعوا

ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، به مستأجرانی که حق انتقال منافع (سرقفلی و حق کسب و پیشه) را ندارند اما قصد واگذاری آن را به دیگری دارند، این امکان را می دهد که با مراجعه به دادگاه، از دادگاه درخواست تجویز (اجازه) انتقال منافع را بنمایند. شرایط طرح این دعوا عبارتند از:

1. عدم وجود حق انتقال به غیر در قرارداد: اولین شرط، آن است که در قرارداد اجاره، به صراحت یا تلویحاً حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد.
2. امتناع مالک از دادن اجازه: مستأجر باید ابتدا به صورت کتبی (مثلاً با ارسال اظهارنامه) از مالک درخواست اجازه انتقال کند و مالک از دادن این اجازه امتناع ورزد.
3. معرفی مستأجر جدید: مستأجر باید شخص (مستأجر جدید) را که قصد دارد منافع را به او منتقل کند، به دادگاه معرفی نماید. این شخص باید دارای شرایط لازم برای ادامه شغل در آن محل باشد.
4. مهلت طرح دعوا: مستأجر پس از امتناع مالک، مهلت قانونی مشخصی برای طرح این دعوا دارد.

توضیح مفهوم وحدت ملاک و امکان تسری آن به قراردادهای بعد از 1376

همانطور که می دانیم، قانون 1376 تفاوت های اساسی با قانون 1356 دارد و در آن به صراحت از تجویز انتقال منافع نام برده نشده است. با این حال، برخی حقوقدانان و رویه قضایی، در موارد خاصی که قراردادهای اجاره تحت شمول قانون 1376، حق سرقفلی را به مستأجر واگذار کرده و حق انتقال به غیر را از او سلب نکرده اند، با استناد به مفهوم «وحدت ملاک» از ماده 19 قانون 1356، این امکان را برای مستأجران قائل می شوند که بتوانند از دادگاه درخواست تجویز انتقال منافع را داشته باشند. «وحدت ملاک» به این معناست که اگر دو موضوع از نظر ماهیتی شبیه به هم باشند، اما حکم قانونی فقط برای یکی از آن ها ذکر شده باشد، می توان حکم آن را به دیگری نیز تسری داد. البته این موضوع در مورد قراردادهای مشمول قانون 1376 مورد اختلاف نظر است و رویه قضایی کاملاً یکسانی در این خصوص وجود ندارد.

مراحل طرح دعوا و مدارک لازم

مراحل کلی طرح دعوای تجویز انتقال منافع شامل موارد زیر است:

• ارسال اظهارنامه به مالک و درخواست رضایت کتبی برای انتقال.
• در صورت عدم پاسخ یا مخالفت مالک، تنظیم دادخواست و تقدیم آن به دادگاه صالح.
• معرفی مستأجر جدید و ارائه مدارک مربوط به شغل و صلاحیت او.
• پرداخت هزینه های دادرسی و سایر تشریفات قانونی.

مدارک لازم عموماً شامل قرارداد اجاره، اظهارنامه ارسالی به مالک، مدارک شناسایی مستأجر و مدارک مربوط به شخص ثالث است.

نتیجه این دعوا: امکان انتقال سرقفلی بدون پرداخت حق مالکانه در صورت رأی مثبت دادگاه

مهمترین نتیجه صدور رأی مثبت از سوی دادگاه در دعوای تجویز انتقال منافع، این است که مستأجر می تواند سرقفلی و منافع ملک را به شخص ثالث منتقل کند و مالک دیگر حق مطالبه هیچ گونه سهم یا حق مالکانه از این انتقال را نخواهد داشت. این حکم، حق مالکانه مالک را ساقط می کند و به مستأجر اجازه می دهد بدون پرداخت آن، به انتقال اقدام نماید. بنابراین، این دعوا ابزاری قدرتمند برای مستأجران در مواجهه با مالکان غیرمنطقی است.

خرید کامل حق مالکیت توسط مستاجر (تبدیل سرقفلی به مالکیت)

یکی دیگر از راهکارهای بلندمدت برای مستأجرانی که نمی خواهند در آینده با چالش های مربوط به سهم مالکانه مواجه شوند، خریداری کامل حق مالکیت ملک (هم اعیان و هم منافع) از مالک است. این فرآیند در واقع به معنای تبدیل مستأجر دارای سرقفلی به مالک تمام و کمال ملک تجاری است.

توضیح فرآیند اقاله سند اجاره و تنظیم سند قطعی ملک تجاری

در این روش، مستأجر و مالک برای انتقال کامل مالکیت ملک به توافق می رسند. فرآیند کلی به شرح زیر است:

1. توافق بر سر قیمت: مستأجر و مالک بر سر قیمت نهایی ملک تجاری به توافق می رسند. در این قیمت گذاری، معمولاً ارزش سرقفلی که قبلاً مستأجر آن را خریداری کرده است، لحاظ می شود و قیمت از ارزش کل ملک کسر می شود.
2. اقاله سند اجاره و صلح سرقفلی (در صورت وجود): اگر سند اجاره یا صلح سرقفلی قبلی وجود داشته باشد، طرفین ابتدا با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، اقدام به «اقاله» آن اسناد می کنند. اقاله به معنای بر هم زدن توافقی با رضایت دو طرف است.
3. تنظیم سند قطعی غیرمنقول: پس از اقاله اسناد قبلی، یک سند قطعی غیرمنقول جدید (سند مالکیت) برای واحد تجاری بین مالک (به عنوان فروشنده) و مستأجر (به عنوان خریدار) در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضاء می شود. با این کار، مستأجر به طور کامل مالک ملک تجاری می شود.

اقاله، توافق دو نفر بر برهم زدن یک عقد یا قرارداد است.

مزایا و معایب این روش

مزایا:

• استقلال کامل: مستأجر به مالک کامل ملک تبدیل می شود و دیگر نیازی به رضایت مالک برای هیچ گونه نقل و انتقال یا تغییر کاربری ندارد.
• حذف اختلافات آینده: کلیه اختلافات مربوط به اجاره بها، حق مالکانه، و مسائل حقوقی مرتبط با سرقفلی برای همیشه از بین می رود.
• افزایش ارزش سرمایه گذاری: با تبدیل شدن به مالک، ارزش سرمایه گذاری مستأجر به طور قابل توجهی افزایش می یابد.

معایب:

• هزینه بالا: خرید کامل حق مالکیت ملک، نیازمند سرمایه بسیار زیادی است که ممکن است برای همه مستأجران مقدور نباشد.
• مالیات و عوارض: این انتقال شامل هزینه های نقل و انتقال، مالیات و عوارض مربوط به مالکیت ملک می شود.
• پیچیدگی فرآیند: فرآیند خرید و انتقال سند نیازمند طی کردن مراحل قانونی و اداری خاصی است که ممکن است زمان بر باشد.

این راهکار، یک گزینه نهایی و جامع برای مستأجرانی است که توانایی مالی لازم را دارند و می خواهند به طور کامل از چالش های مربوط به سرقفلی رهایی یابند.

مواردی که مالک نمی تواند سهمی از فروش سرقفلی مطالبه کند

با وجود اینکه مطالبه حق مالکانه در معاملات سرقفلی امری رایج و عرفی است، اما در برخی شرایط خاص، مالک به لحاظ قانونی یا قراردادی، حق مطالبه سهمی از فروش سرقفلی را نخواهد داشت. آگاهی از این موارد، برای حفظ حقوق مستأجران و خریداران سرقفلی از اهمیت بالایی برخوردار است.

1. درج صریح حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره:

   اگر در قرارداد اجاره اولیه (به خصوص در قراردادهای مشمول قانون 1376) به صراحت و وضوح قید شده باشد که مستأجر حق انتقال منافع یا سرقفلی به غیر را دارد، در این صورت مالک نمی تواند در زمان انتقال سرقفلی، هیچ سهمی را به عنوان حق مالکانه مطالبه کند. وجود چنین شرطی به مستأجر این قدرت را می دهد که بدون نیاز به رضایت مجدد مالک و بدون پرداخت هیچ وجهی به او، سرقفلی را به شخص ثالث منتقل کند. این یکی از قوی ترین اهرم ها برای مستأجر در این گونه معاملات است.

2. صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع (در پی دعوای مستأجر):

   همانطور که قبلاً توضیح داده شد، اگر مستأجر (به ویژه در قراردادهای مشمول قانون 1356) با امتناع مالک از دادن رضایت برای انتقال سرقفلی مواجه شود و با طرح دعوای تجویز انتقال منافع در دادگاه، حکم مثبت از دادگاه دریافت کند، پس از صدور این حکم، مالک دیگر حق مطالبه هیچ سهم یا حق مالکانه از این انتقال را نخواهد داشت. این حکم دادگاه، جایگزین رضایت مالک شده و انتقال را قانونی می سازد.

3. توافق مالک و مستأجر بر سر عدم دریافت حق مالکانه در قرارداد:

   در زمان عقد قرارداد اجاره یا حتی در توافقات بعدی، مالک و مستأجر می توانند به صراحت توافق کنند که مالک در صورت انتقال سرقفلی توسط مستأجر، هیچ گونه مبلغی به عنوان حق مالکانه دریافت نخواهد کرد. این توافق کتبی و شفاف، مانع از مطالبه حق مالکانه از سوی مالک در آینده می شود. این مورد نیز به نوعی زیرمجموعه شروط قراردادی است که بر عرف ارجحیت دارد.

4. زمانی که خود مالک قصد خرید سرقفلی را دارد:

   اگر مالک به هر دلیلی (مثلاً برای توسعه ملک، تغییر کاربری یا استفاده شخصی) تصمیم بگیرد که خود سرقفلی ملکش را از مستأجر خریداری کند، در این صورت او نمی تواند سهمی از این خرید را به عنوان حق مالکانه از مبلغ پرداختی به مستأجر کسر کند. در واقع، مالک در اینجا در جایگاه خریدار قرار دارد و نه یک دریافت کننده سهم از فروش.

5. زمانی که مستأجر کل ملک (اعیان و منافع) را خریداری می کند:

   در شرایطی که مستأجر تصمیم می گیرد کل ملک تجاری (هم عین ملک و هم منافع و سرقفلی آن) را از مالک خریداری کند و به مالکیت کامل آن درآید، دیگر مفهوم حق مالکانه از فروش سرقفلی مطرح نخواهد بود. در این حالت، مستأجر به مالک تبدیل شده و دیگر کسی نیست که سهمی از او مطالبه کند. این فرآیند، همانطور که توضیح داده شد، تبدیل سرقفلی به مالکیت است.

آگاهی از این موارد به مستأجران کمک می کند تا در مذاکرات خود قدرتمندتر عمل کنند و از پرداخت مبالغ غیرقانونی یا غیرضروری خودداری نمایند.

جنبه های مالیاتی سهم مالک از فروش سرقفلی

یکی از ابعاد مهم در هرگونه معامله مالی، جنبه های مالیاتی آن است. سهم مالک از فروش سرقفلی نیز از این قاعده مستثنی نیست و مشمول قوانین مالیاتی مربوط به نقل و انتقال املاک و حقوق مرتبط با آن می شود. درک این جنبه ها برای هر دو طرف معامله (مالک و مستأجر) ضروری است.

توضیح کوتاه در خصوص مالیات نقل و انتقال سرقفلی برای مالک و مستأجر (مشمولیت ها)

بر اساس قوانین مالیاتی ایران، نقل و انتقال حق واگذاری محل (که شامل سرقفلی و حق کسب و پیشه می شود)، مشمول مالیات است. این مالیات به طور کلی از دو جنبه قابل بررسی است:

1. مالیات بر نقل و انتقال حق واگذاری محل (مالک):

   در مواردی که مالک مبلغی را بابت سرقفلی (یا حق واگذاری محل) دریافت می کند، این مبلغ مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی یا مالیات بر اجاره املاک نخواهد بود، بلکه بر اساس ماده 59 قانون مالیات های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک و همچنین واگذاری حقوق مربوط به آن (شامل حق واگذاری محل) مشمول مالیات است. این مالیات معمولاً از سوی مالک (انتقال دهنده حق) پرداخت می شود. نرخ این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک یا حقوق واگذار شده تعیین می گردد. سهمی که مالک از فروش سرقفلی دریافت می کند، به عنوان بخشی از درآمد حاصل از واگذاری این حق تلقی شده و مشمول مالیات خواهد بود.

2. مالیات بر درآمد مستأجر (انتقال دهنده سرقفلی):

   مستأجری که حق سرقفلی را به شخص ثالثی واگذار می کند و بابت آن مبلغی دریافت می نماید، در واقع در حال نقل و انتقال یک دارایی است. این انتقال نیز مشمول مالیات بر نقل و انتقال حق واگذاری محل می شود و مسئولیت پرداخت آن بر عهده انتقال دهنده (مستأجر) است. مبلغ مالیات بر اساس مابه التفاوت ارزش دفتری (یا قیمت خرید قبلی) و قیمت فروش فعلی سرقفلی محاسبه می شود. هدف از این مالیات، جلوگیری از سوداگری در این بازار و اخذ بخشی از عایدی سرمایه است.

همچنین، در برخی موارد خاص، ممکن است علاوه بر مالیات نقل و انتقال، عوارض محلی و شهرداری نیز بر این معاملات تعلق گیرد. توصیه می شود قبل از انجام هرگونه معامله سرقفلی، برای اطلاع دقیق از میزان و نحوه پرداخت مالیات، با یک مشاور مالیاتی یا وکیل متخصص مشورت شود.

مهم است که هر دو طرف معامله از این جنبه مالیاتی آگاه باشند و هزینه های مربوطه را در محاسبات خود لحاظ کنند تا در آینده با چالش های مالیاتی مواجه نشوند.

نکات حقوقی مهم و توصیه های کاربردی

معاملات سرقفلی به دلیل پیچیدگی های حقوقی و ماهیت عرفی خود، نیازمند دقت و آگاهی بالایی است. برای جلوگیری از بروز اختلافات و حفظ حقوق طرفین، رعایت نکات حقوقی و کاربردی زیر اکیداً توصیه می شود:

1. اهمیت مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی قبل از هر اقدام:

   پیش از هرگونه تصمیم گیری برای خرید، فروش یا انتقال سرقفلی، یا در صورت بروز هرگونه اختلاف، حتماً با یک وکیل متخصص در امور املاک و به ویژه سرقفلی مشورت کنید. وکیل متخصص می تواند با بررسی دقیق قراردادها، وضعیت حقوقی ملک و آخرین رویه های قضایی، بهترین راهکار را به شما ارائه دهد و از بروز خطاهای پرهزینه جلوگیری کند. قوانین مربوط به سرقفلی در ایران، دارای جزئیات فراوانی است که تنها یک متخصص می تواند آن ها را به درستی تفسیر کند.

2. ضرورت درج شفاف تمامی شروط در قرارداد اجاره و توافقات:

   شفافیت در قراردادها کلید اصلی پیشگیری از اختلافات است. تمامی شروط مربوط به سرقفلی، حق انتقال به غیر، میزان و نحوه پرداخت حق مالکانه، و سایر توافقات مالی و حقوقی باید به صورت کاملاً واضح، صریح و بدون ابهام در قرارداد اجاره یا هرگونه توافق نامه جداگانه درج شود. از عبارات کلی و مبهم پرهیز کنید. به عنوان مثال، اگر حق انتقال به غیر وجود دارد، به صراحت ذکر شود. اگر مالک سهمی مطالبه می کند، درصد یا مبلغ آن و نحوه پرداختش مشخص گردد.

3. جمع آوری و نگهداری مستندات مربوط به پرداخت ها و قراردادها:

   تمامی اسناد و مدارک مربوط به پرداخت وجه سرقفلی، اجاره بها، حق مالکانه، قراردادهای اجاره قبلی، فیش های بانکی، و هرگونه توافق کتبی، باید به دقت نگهداری شود. این مستندات در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدارک و ادله اثبات دعوا در دادگاه مورد استفاده قرار خواهند گرفت و می توانند نقش تعیین کننده ای در احقاق حقوق شما داشته باشند.

4. پرهیز از توافقات شفاهی:

   در معاملات سرقفلی، به هیچ وجه به توافقات شفاهی اعتماد نکنید. تمامی توافقات، حتی جزئی ترین آن ها، باید به صورت کتبی و با امضای طرفین (و ترجیحاً با حضور شهود یا در دفتر اسناد رسمی) ثبت شود. توافقات شفاهی در دادگاه معمولاً قابل استناد نیستند و در بسیاری از موارد به دلیل انکار طرف مقابل، امکان اثبات آن ها وجود ندارد.

با رعایت این توصیه ها، می توان تا حد زیادی از پیچیدگی ها و چالش های حقوقی مربوط به سهم مالک از فروش سرقفلی کاست و معامله ای امن و مطمئن را تجربه کرد.

سوالات متداول

حق مالکانه سرقفلی و حق کسب و پیشه دقیقاً چه تفاوت هایی دارند؟

حق سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجاره یک ملک تجاری به مالک می پردازد تا حق تقدم در اجاره آن را کسب کند و به موقعیت و شهرت مکانی ملک مربوط می شود. اما حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که مستأجر به مرور زمان و با فعالیت خود در آن محل ایجاد می کند و به شهرت و رونق کسب وکار او تعلق دارد. حق مالکانه نیز سهمی است که مالک در قبال رضایت خود برای انتقال سرقفلی، از مستأجر دریافت می کند.

در چه صورت مالک می تواند بدون پرداخت حق مالکانه، قرارداد را تمدید نکند؟

در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 که در آن حق سرقفلی به مستأجر واگذار نشده باشد یا قرارداد عادی باشد، مالک پس از اتمام مدت اجاره می تواند بدون پرداخت هیچ وجهی، ملک را تخلیه کند و نیازی به تمدید قرارداد ندارد. اما در قراردادهای مشمول قانون 1356، مالک تنها در صورت پرداخت حق کسب و پیشه به نرخ روز و در موارد خاص قانونی (مانند نیاز شخصی، تخریب و نوسازی) می تواند مستأجر را وادار به تخلیه کند.

آیا میزان حق مالکانه در مناطق مختلف شهری متفاوت است؟

بله، میزان حق مالکانه به شدت به موقعیت جغرافیایی و ارزش تجاری منطقه بستگی دارد. در مناطق پررونق و گران قیمت شهر، معمولاً هم ارزش سرقفلی و هم سهم مالکانه بالاتر است و این مبلغ می تواند درصدهای بیشتری از ارزش سرقفلی را به خود اختصاص دهد. عرف هر منطقه نیز در این خصوص تأثیرگذار است.

چه کسی میزان حق مالکانه سرقفلی را تعیین می کند؟ (طرفین، کارشناس، دادگاه)

در وهله اول، میزان حق مالکانه سرقفلی توسط توافق طرفین (مالک و مستأجر) تعیین می شود که بهتر است این توافق به صورت کتبی در قرارداد درج شود. در صورت عدم توافق یا بروز اختلاف، کارشناس رسمی دادگستری (با ارجاع از سوی دادگاه) با بررسی تمامی عوامل مؤثر، مبلغ عادلانه را تعیین می کند. نهایتاً دادگاه با استناد به نظر کارشناس و قوانین مربوطه، حکم قطعی را صادر خواهد کرد.

آیا می توان حق مالکانه را از طریق دادگاه کاهش داد؟

در صورتی که مالک درخواست نامعقولی برای حق مالکانه داشته باشد و توافقی صورت نگیرد، مستأجر می تواند با طرح دعوای مناسب در دادگاه، خواستار تعیین حق عادلانه شود. دادگاه با ارجاع به کارشناس رسمی، میزان معقول را تعیین خواهد کرد و در برخی موارد (به خصوص در دعوای تجویز انتقال منافع مشمول قانون 1356)، می تواند حق مالکانه را به طور کامل ساقط کند.

در صورت تخریب ملک، تکلیف حق مالکانه چه می شود؟

در صورت تخریب ملک (مثلاً به دلیل بلایای طبیعی یا نوسازی با حکم دادگاه)، اگر مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، مالک موظف به پرداخت حق و حقوق او به نرخ روز است. در چنین شرایطی، معمولاً حق مالکانه از فروش سرقفلی مطرح نیست، بلکه بحث پرداخت حق کسب و پیشه یا سرقفلی به مستأجر است. جزئیات این مورد بستگی به قانون حاکم بر قرارداد اجاره و شروط خاص آن دارد.

برای دریافت یا پرداخت حق مالکانه سرقفلی چه مدارکی لازم است؟

مدارک لازم شامل قرارداد اجاره (که شروط مربوط به سرقفلی و انتقال آن را در بر گیرد)، مدارک پرداخت وجه سرقفلی اولیه (در صورت وجود)، اظهارنامه (در صورت لزوم جهت درخواست اجازه انتقال از مالک)، مدارک شناسایی طرفین، و هرگونه توافق نامه کتبی بین مالک و مستأجر در خصوص میزان و نحوه پرداخت حق مالکانه است.

آیا حق مالکانه شامل مالیات می شود و چه کسی مسئول پرداخت آن است؟

بله، دریافت حق مالکانه به عنوان بخشی از درآمد حاصل از واگذاری حق واگذاری محل (سرقفلی)، مشمول مالیات نقل و انتقال سرقفلی می شود. مسئولیت پرداخت این مالیات در درجه اول بر عهده انتقال دهنده حق (مالک در صورت دریافت سهم، یا مستأجر در صورت فروش سرقفلی) است. البته طرفین می توانند در قرارداد در مورد مسئولیت پرداخت مالیات نیز توافق کنند.

اگر مستأجر بدون اجازه مالک سرقفلی را منتقل کند چه عواقبی دارد؟

اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده باشد و مستأجر بدون اجازه کتبی مالک اقدام به انتقال سرقفلی کند، این عمل تعدی و تفریط در اجاره محسوب شده و مالک می تواند با مراجعه به دادگاه، حکم تخلیه ملک را دریافت کند. در چنین حالتی، ممکن است مستأجر هم حق سرقفلی خود را از دست بدهد و هم با جریمه های قانونی مواجه شود.

نتیجه گیری

سهم مالک از فروش سرقفلی، مفهومی پیچیده و چندوجهی است که در تقاطع قوانین، عرف بازار و توافقات قراردادی قرار می گیرد. عدم وجود یک نص صریح قانونی برای تعیین میزان این سهم در بسیاری از موارد، اهمیت آگاهی حقوقی و شفافیت در قراردادها را دوچندان می کند. دریافت این سهم، که معمولاً به عنوان حق مالکانه یا حق رضایت مالک شناخته می شود، درصدی از ارزش کل سرقفلی یا مبلغی مقطوع است که مالکان در قبال موافقت با انتقال سرقفلی توسط مستأجر، مطالبه می کنند. این میزان تحت تأثیر عواملی چون موقعیت و ارزش تجاری ملک، شروط قرارداد اولیه، وضعیت بازار و نوع کسب و کار قرار دارد.

برای مستأجران، آگاهی از راهکارهای قانونی مانند دعوای تجویز انتقال منافع (به ویژه در قراردادهای مشمول قانون 1356) می تواند ابزار قدرتمندی در برابر مطالبات نامعقول مالک باشد. همچنین، تبدیل سرقفلی به مالکیت کامل، هرچند پرهزینه، راهکاری دائمی برای رهایی از این چالش ها است. در نهایت، جنبه های مالیاتی این گونه معاملات نیز باید به دقت مورد توجه قرار گیرد تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری شود. با توجه به تمام این پیچیدگی ها، مشاوره با یک وکیل متخصص سرقفلی قبل از هرگونه اقدام، نه تنها یک توصیه، بلکه یک ضرورت انکارناپذیر است تا تمامی ذینفعان بتوانند با اطمینان خاطر، حقوق خود را در این فرآیند حفظ کنند.

جهت دریافت مشاوره تخصصی و اطمینان از رعایت حقوق خود در معاملات سرقفلی، با وکلای مجرب ما تماس بگیرید.