حق مزایده اجرای ثبت چقدر است

حق مزایده اجرای ثبت یا حق حراج، معادل ۵ درصد از بهای مال مورد مزایده (قیمت نهایی فروش مال در مزایده) است که پس از انجام مزایده صحیح و تعیین برنده، از محل فروش مال وصول و به حساب دولت واریز می شود. این هزینه با حق الاجرا (نیم عشر دولتی) تفاوت های ماهوی و زمانی دارد و عمدتاً پس از برگزاری موفقیت آمیز مزایده تعلق می گیرد.

در نظام حقوقی ایران، هنگامی که فردی به تعهدات مالی خود عمل نکند و بستانکار از طریق اداره ثبت برای وصول مطالباتش اقدام کند، ممکن است اموال بدهکار توقیف و از طریق مزایده به فروش برسد. در این فرآیند، علاوه بر اصل بدهی و خسارات احتمالی، هزینه هایی نیز تحت عنوان حقوق دولتی دریافت می شود که یکی از مهم ترین آن ها حق مزایده یا حق حراج است. شناخت دقیق این حق، میزان، نحوه محاسبه، زمان تعلق و موارد معافیت آن برای تمامی افرادی که به هر طریقی با مزایده های ثبتی سروکار دارند – اعم از بدهکاران، بستانکاران، وکلا و فعالان اقتصادی – حیاتی است.

مفهوم حق مزایده (حق حراج) در اجرای ثبت

حق مزایده یکی از حقوق دولتی است که در راستای عملیات اجرایی ثبت و به منظور پوشش بخشی از هزینه هایی که دولت برای برگزاری مزایده و فروش اموال توقیف شده متحمل می شود، دریافت می گردد. این هزینه، نه جریمه است و نه سود، بلکه در حکم هزینه ای است که بابت خدمات انجام شده در فرآیند قانونی مزایده وصول می شود.

تعریف حقوقی و جایگاه قانونی حق مزایده

حق مزایده به زبان ساده، درصدی از قیمت فروش نهایی مالی است که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا توسط اداره ثبت، به مزایده گذاشته می شود. مبنای قانونی اصلی برای دریافت این حق، «بند (ل) ماده ۱ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳/۱۲/۲۸» است. این بند به صراحت حق حراج موضوع ماده ۱۱۰ آیین نامه اصلاحی ترتیب وصول درآمد حراج و محل مصرف آن مصوب ۱۳۳۱/۱۲/۲۱ را تعیین کرده است.

همچنین، «بند (پ) ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه» نیز بر این نکته تاکید دارد که هزینه های اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا صرفاً از محل اموال توقیف شده متعهد سند و پس از وصول مطالبات متعهدله، سند به وسیله اجرای ثبت وصول می گردد. این مقررات، به حق مزایده جایگاهی قانونی و قطعی در فرآیند اجرای ثبت می بخشد.

چرا حق مزایده دریافت می شود؟ فلسفه وجودی این هزینه

وضع حق مزایده از سوی قانون گذار دلایل متعددی دارد. در درجه اول، برگزاری مزایده یک فرآیند پیچیده و زمان بر است که نیازمند صرف منابع مالی و انسانی از سوی اداره ثبت می باشد. از جمله این هزینه ها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• هزینه های کارشناسی برای ارزیابی مال توقیف شده.
• هزینه های مربوط به آگهی مزایده در روزنامه ها و رسانه های کثیرالانتشار.
• هزینه های اداری و پرسنلی مربوط به نظارت و اجرای صحیح فرآیند مزایده.
• هزینه های نگهداری از اموال توقیف شده تا زمان مزایده.

حق مزایده به عنوان مکانیزمی برای بازگرداندن بخشی از این هزینه ها به خزانه دولت عمل می کند و به نوعی جبران کننده خدمات ارائه شده توسط دولت در راستای اجرای عدالت و وصول مطالبات بستانکاران است. این هزینه تضمین می کند که فرآیند اجرایی با کارایی و پایداری مالی لازم ادامه یابد.

حق مزایده اجرای ثبت چقدر است؟ (نحوه محاسبه و نرخ دقیق)

یکی از اصلی ترین سوالات برای تمامی طرفین درگیر در مزایده های ثبتی، میزان دقیق این حق است. درک نحوه محاسبه آن کمک می کند تا افراد با آگاهی کامل تری وارد این فرآیند شوند و بتوانند برنامه ریزی مالی مناسبی داشته باشند.

درصد ثابت و مبنای محاسبه حق مزایده

حق مزایده (حق حراج) برابر با ۵ درصد از بهای مال مورد مزایده است. نکته بسیار مهم در اینجا، بهای مال مورد مزایده است که منظور از آن، قیمت نهایی فروش مال در مزایده است، نه قیمت پایه یا قیمت کارشناسی اولیه. این درصد ثابت و قطعی است و تحت تأثیر نوع مال (منقول یا غیرمنقول) یا نوع سند (رهنی یا ذمه ای) قرار نمی گیرد.

مثال کاربردی: محاسبه حق مزایده برای اموال مختلف

برای روشن تر شدن نحوه محاسبه، به چند مثال توجه کنید:

مثال اول: ملک غیرمنقول

فرض کنید یک ملک تجاری در فرآیند اجرای ثبت به مزایده گذاشته شده و پس از برگزاری مزایده، به مبلغ ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (یک میلیارد و پانصد میلیون تومان) به فروش می رسد.

• بهای مال مورد مزایده: ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• درصد حق مزایده: ۵ درصد
• محاسبه: ۵% × ۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۷۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان

در این حالت، مبلغ حق مزایده ۷۵,۰۰۰,۰۰۰ تومان خواهد بود.

مثال دوم: خودرو (مال منقول)

تصور کنید یک خودرو در مزایده اجرای ثبت، به قیمت ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (چهارصد میلیون تومان) به خریدار واگذار شده است.

• بهای مال مورد مزایده: ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
• درصد حق مزایده: ۵ درصد
• محاسبه: ۵% × ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان = ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان

مبلغ حق مزایده در این مورد ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان خواهد بود.

مسئول پرداخت حق مزایده کیست؟

قانونگذار مسئولیت پرداخت حق مزایده را از محل فروش مال مورد مزایده تعیین کرده است. به عبارت دیگر، حق مزایده از بهای مال فروش رفته کسر و به حساب دولت واریز می شود. در عمل، این مبلغ توسط برنده مزایده پرداخت می شود، اما از کل مبلغی که وی برای خرید مال می پردازد، کسر شده و ابتدا حق مزایده به دولت پرداخت می گردد، سپس باقیمانده برای تسویه مطالبات بستانکار و سایر هزینه ها مورد استفاده قرار می گیرد. بنابراین، اگرچه برنده مزایده این مبلغ را واریز می کند، اما این هزینه در نهایت از محل ارزش مال و به عبارتی از بدهکار کسر می شود.

تفاوت های کلیدی: حق مزایده در مقابل حق الاجرا (نیم عشر دولتی)

در بسیاری از موارد، حق مزایده با حق الاجرا یا نیم عشر دولتی اشتباه گرفته می شود یا تمایز آن ها برای عموم روشن نیست. در حالی که هر دو از حقوق دولتی مربوط به اجرای ثبت هستند، تفاوت های اساسی در ماهیت، زمان تعلق و نحوه محاسبه دارند.

ماهیت و زمان تعلق هر یک

حق الاجرا (نیم عشر دولتی): این حق معادل ۵ درصد از مبلغ مورد اجرا است و از کسی که اجرا بر علیه اوست (بدهکار) اخذ می شود. مبنای قانونی آن ماده ۱۳۱ قانون ثبت است. حق الاجرا به محض صدور اجراییه و ابلاغ آن به بدهکار، تعلق می گیرد و هدف آن تأمین بخشی از هزینه های کلی فرآیند اجرای ثبت است، حتی اگر به مزایده منجر نشود.

حق مزایده (حق حراج): همانطور که پیشتر گفته شد، این حق نیز ۵ درصد است، اما مبنای آن بهای مال فروش رفته در مزایده است. حق مزایده زمانی تعلق می گیرد که مزایده به صورت صحیح واقع شده و مالی به فروش رسیده باشد. هدف آن نیز پوشش هزینه های خاص مربوط به فرآیند برگزاری مزایده است.

برای درک بهتر تفاوت ها، جدول زیر را مشاهده کنید:

ویژگی	حق الاجرا (نیم عشر دولتی)	حق مزایده (حق حراج)
مبنای قانونی اصلی	ماده ۱۳۱ قانون ثبت	بند (ل) ماده ۱ قانون نحوه وصول برخی از درآمدها
میزان	۵ درصد	۵ درصد
مبنای محاسبه	مبلغ مورد اجرا (مبلغ بدهی مندرج در اجراییه)	بهای نهایی فروش مال در مزایده
زمان تعلق	پس از صدور اجراییه و ابلاغ	پس از برگزاری صحیح مزایده و فروش مال
هدف	تأمین بخشی از هزینه های کلی اجرای ثبت	تأمین هزینه های مربوط به برگزاری فرآیند مزایده
امکان معافیت زودهنگام	بله (مثلاً پرداخت دین در مدت ۲۰ روز)	خیر (فقط در صورت عدم برگزاری مزایده یا ابطال آن)

در نتیجه، می توان گفت که حق الاجرا به فرآیند کلی اجرا تعلق می گیرد و حق مزایده به نتیجه و موفقیت آمیز بودن مزایده وابسته است. این تفاوت در زمان تعلق و مبنای محاسبه، پیامدهای مهمی در موارد معافیت یا سازش طرفین دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

شرایط و زمان دقیق تعلق حق مزایده در فرآیند اجرای ثبت

تعلق حق مزایده وابسته به شرایط خاصی است و برخلاف حق الاجرا که با ابلاغ اجراییه محقق می شود، حق مزایده تا زمان خاصی از فرآیند اجرایی ایجاد نمی گردد.

اهمیت مزایده صحیح برای تعلق حق مزایده

یکی از مهمترین اصول در مورد حق مزایده، این است که «مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده، حق مزایده تعلق نمی گیرد.» این قاعده مهم، برگرفته از ماده ۱۶۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا است. معنای این ماده آن است که صرف آگهی مزایده یا تلاش برای برگزاری آن، موجب تعلق حق مزایده نمی شود. بلکه باید:

• مزایده طبق تشریفات قانونی برگزار شده باشد.
• یک برنده مزایده مشخص شده باشد.
• مال به برنده مزایده واگذار شده باشد.

اگر به هر دلیلی (مثلاً عدم رعایت تشریفات قانونی، ابطال مزایده توسط مرجع قضایی یا اجرایی، یا عدم وجود پیشنهاد دهنده) مزایده به درستی انجام نشود و مال به فروش نرسد، حتی اگر هزینه های آگهی و کارشناسی صورت گرفته باشد، حق مزایده وصول نخواهد شد.

زمان وصول حق مزایده

حق مزایده پس از انجام مزایده، تعیین برنده و قبل از صدور سند انتقال اجرایی یا تحویل مال، توسط کارشناس پرونده محاسبه و وصول می شود. این بدان معناست که تا زمانی که قیمت نهایی فروش مال در مزایده مشخص نشود، امکان محاسبه دقیق حق مزایده وجود ندارد. درآمدهای حاصل از این محل پس از وصول به حساب دولت واریز می گردد.

وضعیت حق مزایده در صورت سازش یا انصراف بستانکار

یکی از سناریوهای رایج در پرونده های اجرایی، سازش طرفین (بدهکار و بستانکار) یا انصراف بستانکار از ادامه فرآیند اجرا است. بررسی تاثیر این موارد بر تعلق حق مزایده از اهمیت بالایی برخوردار است:

• سازش قبل از مزایده: اگر طرفین پرونده قبل از برگزاری مزایده به توافق برسند و بستانکار اعلام وصول مطالبات کند یا رضایت دهد، از آنجا که مزایده ای برگزار نشده، حق مزایده تعلق نمی گیرد.
• سازش پس از مزایده اما قبل از صدور سند: در این حالت، اگر مزایده صحیحاً واقع شده و برنده مشخص شده باشد، حتی اگر طرفین پس از آن سازش کنند، حق مزایده به دلیل وقوع مزایده تعلق می گیرد و از محل فروش مال وصول خواهد شد. بخشنامه شماره ۹۹/۹۹۴۵۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۶/۱۰ دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز بر این موضوع تاکید دارد که در صورت انجام مزایده، حق مزایده وصول خواهد شد، حتی اگر طرفین پرونده خارج از اداره اجرا سازش نموده و یا طلب بستانکار وصول شده باشد.
• انصراف بستانکار از مزایده پس از آگهی: اگر بستانکار پس از آگهی مزایده اما قبل از برگزاری آن انصراف دهد، حق مزایده تعلق نمی گیرد، زیرا مزایده به مرحله فروش و تعیین برنده نرسیده است.

این تفکیک زمانی نشان می دهد که حق مزایده ارتباط مستقیم با تحقق فروش مال از طریق فرآیند مزایده دارد و تا قبل از آن، این حق ایجاد نمی شود.

موارد معافیت و جهات عدم تعلق حق مزایده (با تمرکز دقیق بر حق مزایده)

اگرچه در نظام حقوقی ایران، موارد متعددی برای معافیت از پرداخت حقوق دولتی در اجرای ثبت پیش بینی شده است، اما بسیاری از این معافیت ها مربوط به حق الاجرا (نیم عشر دولتی) هستند و به ندرت شامل حق مزایده می شوند. حق مزایده ماهیت خاص خود را دارد و تنها در صورتی که فرآیند مزایده به نتیجه نرسد، قابلیت عدم تعلق پیدا می کند.

عدم وقوع مزایده صحیح یا ابطال آن

همان طور که در ماده ۱۶۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تصریح شده است: «مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده، حق مزایده تعلق نمی گیرد.» این اصل اساسی ترین مورد عدم تعلق حق مزایده است و شامل حالات زیر می شود:

• عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده: اگر در فرآیند آگهی، برگزاری یا تعیین برنده مزایده، اشکالات قانونی وجود داشته باشد و به همین دلیل مزایده ابطال شود، حق مزایده تعلق نمی گیرد.
• ابطال مزایده توسط مرجع قضایی: در صورتی که هر یک از طرفین یا اشخاص ذی نفع، نسبت به مزایده اعتراض کنند و دادگاه یا مرجع قضایی صالح، رأی به ابطال مزایده صادر نماید، حق مزایده نیز وصول نخواهد شد.

در چنین مواردی، هزینه هایی که برای آگهی، کارشناسی یا سایر مراحل اداری قبل از ابطال صرف شده است، ممکن است به عنوان خسارت از متقاضی اجرا دریافت شود یا از محل دیگری تأمین گردد، اما حق مزایده (۵ درصد از بهای فروش) به هیچ عنوان اخذ نمی گردد.

عدم وجود خریدار در مزایده

گاهی اوقات مزایده برگزار می شود، اما هیچ شخص حقیقی یا حقوقی برای خرید مال توقیف شده پیشنهاد قیمتی نمی دهد. در این شرایط، مزایده بدون نتیجه مانده و تجدید می شود. از آنجا که مالی به فروش نرسیده و برنده مشخص نشده است، حق مزایده نیز تعلق نمی گیرد. این وضعیت نیز در ذیل مفهوم «مادام که مزایده صحیحاً واقع نشده» قرار می گیرد.

انصراف بستانکار قبل از برگزاری مزایده

اگر بستانکار (متعهدله) پس از آگهی مزایده، اما قبل از تاریخ مقرر برای برگزاری آن، از ادامه فرآیند مزایده و وصول مطالبات از این طریق انصراف دهد، مزایده برگزار نخواهد شد و در نتیجه حق مزایده نیز تعلق نمی گیرد. در این حالت، ممکن است بستانکار و بدهکار به توافق دیگری رسیده باشند یا بستانکار به هر دلیلی منصرف شده باشد.

پرداخت دین توسط بدهکار قبل از مزایده

چنانچه بدهکار (متعهد سند) پیش از برگزاری مزایده و قبل از آنکه مال به فروش برسد، دین خود را به طور کامل پرداخت کند یا رضایت بستانکار را جلب نماید، فرآیند مزایده متوقف شده و لزومی به برگزاری آن نخواهد بود. در نتیجه، از آنجا که مزایده ای برای فروش مال انجام نشده است، حق مزایده نیز تعلق نمی گیرد.

نکته مهم: بسیاری از معافیت های مربوط به حق الاجرا (مانند پرداخت دین ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ اجراییه) به هیچ وجه شامل حق مزایده نمی شوند. حق مزایده ذاتاً به نتیجه و وقوع فروش مال در مزایده گره خورده است و تا زمانی که این اتفاق نیفتد، حق مزایده ایجاد نمی گردد. بنابراین، موارد معافیت حق مزایده بسیار محدودتر و متمرکز بر عدم وقوع یا ابطال مزایده هستند.

نکات کاربردی و جنبه های حقوقی تکمیلی پیرامون حق مزایده

درک کامل حق مزایده نیازمند توجه به برخی جزئیات و جنبه های کاربردی و حقوقی است که می تواند در فرآیند اجرای ثبت تأثیرگذار باشد.

نقش کارشناس رسمی در ارزیابی و تأثیر آن بر حق مزایده

پیش از برگزاری مزایده، مال توقیف شده توسط یک کارشناس رسمی دادگستری (یا کارشناس رسمی ثبت) ارزیابی می شود. این ارزیابی مبنای تعیین قیمت پایه مزایده است. اگرچه حق مزایده از قیمت پایه محاسبه نمی شود و به بهای نهایی فروش مرتبط است، اما قیمت پایه تعیین شده توسط کارشناس، در جذب خریدار و در نهایت در قیمتی که مال به فروش می رسد، تأثیر غیرمستقیم دارد. یک ارزیابی واقع بینانه می تواند به فروش موفقیت آمیز مال و در نتیجه تعلق حق مزایده کمک کند. همچنین هزینه های کارشناسی، جزو هزینه های اجرایی محسوب شده و معمولاً قبل از مزایده اخذ می شود.

نحوه اعتراض به میزان حق مزایده

در مواردی که هر یک از طرفین (بدهکار یا بستانکار) یا وکلای آن ها، نسبت به میزان محاسبه شده حق مزایده توسط کارشناس یا اداره ثبت اعتراض داشته باشند، می توانند اعتراض خود را مطرح کنند. این اعتراض معمولاً در اداره اجرا یا به مرجع قضایی (مثلاً رئیس اداره ثبت یا هیئت نظارت) ارائه می شود. مرجع ذی صلاح موظف است به اعتراض رسیدگی کرده و در صورت احراز اشتباه در محاسبه یا رویه، دستور اصلاح یا بازنگری را صادر کند. این فرآیند اغلب بر اساس ماده ۱۶۷ آیین نامه اجرا صورت می پذیرد که رأی صادره به مسئول حسابداری ابلاغ شده و نامبرده مکلف است به رأی مزبور اعتراض نماید تا موضوع در هیأت نظارت مطرح و رسیدگی شود. رأی هیئت نظارت قطعی خواهد بود.

عدم کفایت بهای مال مزایده شده برای پوشش هزینه ها

در برخی موارد، ممکن است بهای مال مورد مزایده آنقدر کم باشد که حتی برای پوشش کلیه مطالبات بستانکار و هزینه های اجرایی (شامل حق الاجرا و حق مزایده) کافی نباشد. در چنین حالتی، اولویت پرداخت با هزینه های اجرایی از جمله حق مزایده است و سپس باقیمانده مبلغ به مطالبات بستانکار اختصاص می یابد. اگر پس از پرداخت هزینه ها، مبلغ کافی برای پوشش کامل مطالبات بستانکار وجود نداشته باشد، بستانکار برای وصول مابقی طلب خود می تواند از طریق سایر اموال بدهکار یا روش های قانونی دیگر اقدام کند.

تأثیر خسارت تأخیر تأدیه بر مبلغ نهایی مزایده

خسارت تأخیر تأدیه، مبلغی است که بابت دیرکرد در پرداخت بدهی به اصل طلب اضافه می شود. نحوه محاسبه این خسارت تأثیری مستقیم بر میزان کل مطالبات پرونده دارد. هرچه مبلغ کل مطالبات (اصل بدهی + خسارت تأخیر تأدیه) بیشتر باشد، بستانکار به دنبال فروش مال به قیمت بالاتری خواهد بود. اگرچه حق مزایده مستقیماً از مبلغ خسارت تأخیر تأدیه محاسبه نمی شود، اما تأثیر آن بر قیمت نهایی فروش مال در مزایده می تواند بر مبلغ حق مزایده اثر بگذارد. افزایش قیمت فروش مال در مزایده، به معنای افزایش ۵ درصدی حق مزایده نیز خواهد بود. بنابراین، خسارت تأخیر تأدیه به صورت غیرمستقیم می تواند بر مبلغ حق مزایده تأثیر بگذارد زیرا حجم کلی طلب و به تبع آن ارزش انتظاری از فروش مال را تحت تأثیر قرار می دهد.

نتیجه گیری

حق مزایده اجرای ثبت، یکی از هزینه های قانونی مهم در فرآیند اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا است که معادل ۵ درصد از قیمت نهایی فروش مال در مزایده تعیین می شود. این حق، تنها در صورتی تعلق می گیرد که مزایده به صورت صحیح برگزار شده و منجر به فروش مال شود، و از محل بهای فروش مال به حساب دولت واریز می گردد. درک تمایز آن با حق الاجرا، آگاهی از نحوه محاسبه، زمان دقیق تعلق و موارد معدود معافیت آن، برای تمامی افراد درگیر در دعاوی و فرآیندهای ثبتی ضروری است.

با توجه به پیچیدگی های متعدد و جزئیات حقوقی فراوان در زمینه اجرای ثبت و مزایده های مرتبط، هرگونه اشتباه در این فرآیند می تواند پیامدهای مالی و حقوقی جدی برای طرفین در پی داشته باشد. بنابراین، برای اطمینان از رعایت تمامی جوانب قانونی و حفظ حقوق خود، بهره مندی از مشاوره حقوقی تخصصی با وکلای مجرب در این حوزه امری ضروری و غیرقابل اجتناب است. یک مشاور حقوقی متخصص می تواند با ارائه راهنمایی های دقیق، از تضییع حقوق شما جلوگیری کرده و به شما در پیمودن صحیح مراحل قانونی کمک کند.